Горячие Новости

Облако тегов

Недвижимость: перспективы и риски связанные с приобретением жилья в Израиле

Недвижимость: перспективы и риски связанные с приобретением жилья в Израиле

Израиль – как говорят сами евреи – нужно почувствовать сердцем. Что говорит о высшей степени философского подхода. Если вы – философ по натуре – лучше Израиля вам места не найти. Хотя – даже если вы – не философ, все равно это удивительное место, в самом сердце Ближнего Востока, придется вам по вкусу. Может показаться немного странным тот факт, что в стране, под градом пуль и ракетных снарядов в рост идет не только пресловутая повышенная рождаемость самой предприимчивой нации в мире, но и бурное строительство новых объектов, продажа новостроев и вторичного жилья, коммерческих объектов. Кроме того, вся эта положительная динамика никак не может догнать аппетитов возрастающего числа потребителей: спрос явно обгоняет предложение. Цены на жилье здесь на уровне европейских. В особенности это касается элитной недвижимости в Тель-Авиве, Нетании, Эйлате, Хайфе, Герцалии.

Но не следует сбрасывать со счетов тот факт, что выходцы из евреев являются основателями эконом-теории и продавать умеют. По этой причине конкуренция на рынке риэлторских услуг также весьма высока: особенно если учесть жесткие правовые рамки с одной стороны и поиск жилья через «альтернативные источники информации» наподобие «серафанного радио», стэндов и рекламных изданий с объявлениями, заказом списка информационных служб города, если оформлен абонемент не менее, чем на месяц.

Как же представлены лицензионные услуги маклеров в Израиле? С этим вопросом обратимся к аналитикам отдела «новости недвижимости» и "недвижимость Израиля" журнала "Биржевой лидер".



Кто оказывает услуги по приобретению недвижимости в Израиле

1. Интернет-порталы и сайты агентств, оказывающие информационные услуги. Согласно израильскому законодательству, риэлтор вправе претендовать на комиссионные (как правило – не менее 1% от стоимости жилья, указанной в договоре), даже если только показал квартиру, а после этого состоялась сделка. То есть – показ оказался результативным. В сравнении со странами Европы и популярными оффшорными зонами, а также Гонконгом и прочими инвестиционно привлекательными странами и регионами, такое отношение к клиенту может показаться наплевательским, если бы не одно «но»: в законах деятельность риэлторов и информационных порталов, сайтов и агентств «уравнены в правах». И, как правило, выигрывает тот, кто лучше себя разрекламировал в сети Интернет (см. статью: Агентства недвижимости Израиля: кто лидер, а кто аутсайдер);

2. Адвокатские конторы с отделами по работе с недвижимостью. А вот это уже интересно. Все дело в том, что в Израиле НИ ОДНА СДЕЛКА ПО НЕДВИЖИМОСТИ НЕ МОЖЕТ СОСТОЯТЬСЯ БЕЗ АДВОКАТА. Поэтому рынок услуг риэлторов довольно вяло развивается вне стен адвокатской конторы. Те же, кто отважился на создание агентства, участвуют в сделке чисто номинально: основная их функция – привести поиск жилья покупателем к логическому завершению. Очень удачное сравнение было приведено на сайте одного из таких агентств: «риэлтор – это архитектор сделки». В то время как адвокату отводится роль «застройщика», а покупателю и продавцу – «заказчика».

Адвокаты довольно широко и качественно рекламируют свою риэлторскую деятельность, по сути, они являются представителями бизнес-элиты на рынке данных услуг. Их сайты выходят в первые строки поисковиков, однако не настолько хорошо разрекламированы, как порталы информационных агентств, у которых самым лучшим образом налажены связи с покупателями из стран СНГ и особенно – из России, а с недавнего времени – и из Украины;

3. Транснациональные риэлторские корпорации с филиалами во многих странах мира. Филиалы в Израиле в основном рассчитаны на покупателей из стран Европы, США и Канады. Поскольку не могут конкурировать с отлаженной работой русскоязычных информ-порталов и адвокатских контор. Но упускать такой широкий сегмент потенциальных инвесторов – существенный просчет со стороны крупных корпораций. Очевидно, чем крупнее компания – тем сложнее за всем уследить, и тем больше допускается досадных ошибок. Тем более, если речь идет о таком небольшом бюджете рекламной кампании, как в сети Интернет посредством оптимизации в поисковых системах и информационно-рекламных материалов в авторитетных изданиях, содержащих аналитические данные и комментарии специалистов респектабельных фирм;

4. Форумы и социальные сети. По сути, данные ресурсы являются дополнительными источниками информации и рекламы компании, однако их нельзя не выделить в отдельную категорию в силу того, что здесь работают «частники», задача которых состоит либо в том, чтобы вывести потенциального инвестора на нужную фирму, или же в непосредственной рекламе объектов для продажи. Но чаще – аренды. Сейчас на многих форумах рекламируется «самостоятельный отдых», чтобы «лучше узнать страну», поскольку гидами она представлена тривиально и не дает «полноты картины». В силу того, что аренда жилья в Израиле – очень популярный и прибыльный бизнес, покупка выглядит вполне логичной инвестицией. А уж каким способом человек к этому пришел – вопрос для потребителей второстепенный. Но не для сотрудников информационных источников. Кроме того, в блогах, социальных сетях: Facebook, Livejournal, Twitter, ВКонтакте, Одноклассники, работают «знакомые» и «знакомые знакомых», что также является залогом успешности предприятия – создается виртуальная модель сетевого маркетинга.

К сожалению, в перечень не вошли информационные агентства крупных городов, которые наравне с риэлторами предоставляют лицам, занятым самостоятельным поиском недвижимости на продажу списков объявлений. Поскольку реклама таковых совершенно отсутствует в сети Интернет. Хотя она не помешала бы: многим русским репатриантам не очень хочется переплачивать АН и/или адвокату, если на жилье оформляется ипотека.

Перспективы и риски для инвесторов в израильскую недвижимость

Война-войной, а торговля по расписанию. Перспективы определяются красноречивой статистикой. Самые лучшие результаты уже показали теплые дружеские отношения с выходцами из бывшего Союза: доля покупателей недвижимости из этих стран составила 37% в 2009 году: в то время как в других странах происходил ипотечный обвал и падение цен на жилье, израильская недвижимость скупалась наполеоновскими темпами. «Бюджетные варианты» - до 200 тыс. долларов США облюбовали 48% россиян; от 200 до 500 тыс. долл. предпочли 42% покупателей; элитным жильем (пентхаусы, виллы, таунхаусы, особняки) стоимостью свыше 500 тыс. долл. соблазнились 10% инвесторов. Активной скупке недорогого жилья способствуют мягкие условия ипотечного кредитования: по различным данным – это от 50% до 90% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Кроме того, на недвижимость существует только мас рехиша. Рассчитывается он таким образом:

- Если квартира первая:
До 243 646 долл – 0%;
От 243 646 до 342 396 долл – от 0 до 3,5%;
Свыше 342 396 долл – 5%

- Если квартира вторая:
До 196 552 долл – 0%
Свыше 196 552 долл – 3,5%.

При покупке земельного участка взимается 5% от стоимости. Поскольку земли мало. Бывает, что даже улицы двухъярусные – расположены на насыпных террасах. Впрочем, евреи несмотря ни на что тянутся к земле обетованной и умудряются соорудить возле коттеджа или квартиры на первом этаже пусть маленький, но все же садик. Невольно закрадывается мысль о том, что архитектор Садов Семирамиды просто подсмотрел идею у жителей Иерусалима. Итак, в больших городах в фаворе высотные дома. Потому и налог на элитную недвижимость также высок – это плата за роскошь иметь одноэтажный особняк на драгоценных сотках израильского краснозема.

Продавать вторичную недвижимость гражданам Израиля и другим не очень выгодно, если только с момента покупки прошло менее 4 лет. Мас шевах (налог на продажу) взимается в размере 20% с продажи жилья в случае, если сделка покупки была осуществлена с 2001 года. А еще более ранние сделки принесут продавцу налог 49%. Получение права собственности облагается налогом, поскольку также считается сделкой. А вот наследство и договор дарения – нет. Поэтому несложно предположить, что адвокаты помогают оформлять не только сделки купли/продажи, но и «наследство» и «дарение», чтобы продавец избежал больших налогов при продаже жилья.

Следует заметить, что в секторе элитной недвижимости доля покупателей из России и стран СНГ составила 80%. Неудивительно, ведь если жители России оплатили налог в Израиле – в РФ они уже не облагается налогом вторично. Очень выгодная инвестиция без малейшего риска: альтернатива оффшорному капиталу.

Обезопасить себя в нелегкие времена пожелали и европейцы: 26% французов и 19% британцев, а также – представители главного «виновника торжества» - США (10%). Инвесторы из Южной Америки также сочли близкую к «горячей точке» страну перспективной для инвестиций в недвижимость (5%).

Но все же инвесторы предпочитают пусть минимальное, но удаление от сектора Газа и обращают особо пристальное внимание на северную часть страны. Исключение составляют такие курорты как Эйлат на берегу Красного моря. Также в Израиле есть курорты на берегу Средиземного и Мертвого морей, горы. Больше соленой воды, омывающей границы страны – разве что в Новой Зеландии и Океании. Также в стране преобладает горная и холмистая местность. Особенно популярны здравницы у подножия горы Кармель. Удивительно, но даже в период активных боевых действий рынок недвижимости не демонстрирует падения более чем на 10-15% в южном регионе. К тому же, в отличие от того же Лондона, в Израиле практически нет уличной преступности: карманщиков и автоугонщиков. Да и в плане предотвращения терактов Моссад является едва ли не мировым лидером. Если конечно не учитывать тот факт, что здесь их планируется…немного больше. Впрочем, не больше, чем в США и РФ. Может быть именно по этой причине американцы и русские граждане не прочь прикупить несколько десятков квадратных метров недвижимости с уверенной перспективой роста, особенно в сравнении с ситуацией в собственных странах.


  Таблица демонстрирует приоритетные направления, которые учитываются при покупке недвижимости



«Национальные особенности» израильского жилья

В квартирах вторичного жилья нет центрального отопления, зато каждая оснащена кондиционером и бойлером, работающим от солнечных батарей или электричества. При покупке жилья на севере в горных регионах риэлторы рекомендуют провести газовое отопление: оно дешевле, чем электрическое, поскольку в горах по ночам холодно. Квартиры бывают с «половинками». Имеется в виду кладовая для хранения всякой всячины, если только в доме нет подвалов.

Земли в Израиле немного, поскольку территория страны – 20770 километров квадратных. Пригодных для жизни – еще меньше. Перефразировав известный еврейский анекдот, можно сказать, что с землей неплохо. Плохо – без нее. В остальном рынок недвижимости Израиля на данный момент является едва ли не самым волатильным в сравнении с другими странами мира, а значит и наиболее желанным для инвесторов любой страны. Ажиотаж вокруг рынка недвижимости этой страны настолько велик, что уже неоднократно получал отклик религиозных отцов Израиля в виде гневных посланий и призывов «следовать Торе» и «не продавать или сдавать в аренду жилье гоям (неевреям)». Как объяснили сами раввины – это письмо в первую очередь касается арабов, которые «хотят захватить Израиль», а других иностранцев и граждан иной национальности или «галахических» евреев и др. вроде бы в виду не имели.

В чем же здесь дело? Неужели это палестинская угроза оказывает такой благотворный эффект? Многие коренные жители и репатрианты всерьез утверждают, что Израиль – самое безопасное место - эдакий «треугольник жизни», и что их защищает сам Бог. Ведь столица страны Иерусалим – центр паломничества множества религий и конфессий.

Редколлегия отдела "недвижимость Израиля" и "новости Ближнего Востока" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: Рассматриваете ли вы Израиль, как страну вашего второго дома?

- да, особенно интересна недвижимость на побережье ;
- да, для последующей сдачи в аренду;
- нет, не считаю Израиль страной достаточно безопасной для инвестиций в недвижимость.

 

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Если у Вас иное мнение напишите его в комментариях.
Возник вопрос по теме статьи - Задать вопрос »
comments powered by HyperComments
« Предыдущая новость «  » Архив категории «   » Следующая новость »

Рекомендованный брокер №1

Журнал «Биржевой лидер»

Журнал, интересные статьи

Видео

Энциклопедия

Xbox 720
Xbox 720
Тигран Салибеков
Тигран Салибеков
Юрий Слободян
Юрий Слободян
Богатырева Раиса Васильевна
Богатырева Раиса Васильевна
23 июля
23 июля
Национальное управление по аэронавтике и исследованию космоса NASA
Национальное управление по аэронавтике и исследованию космоса NASA