Горячие Новости

Недвижимость Польши - TERRA INKOGNITA для российских инвесторов

Недвижимость Польши остается TERRA INKOGNITA для российских инвесторов

Полноправный член Евросоюза и зоны Шенгена, экономически стабильна, с мощным деловым центром в Варшаве, имеющая выходы к балтийскому побережью, с богатой историей и не менее замечательной архитектурой, шикарной национальной кухней, а с недавнего времени – еще и принимающая сторона футбольного чемпионата «Евро-2012»: Польша выглядит весьма привлекательной страной для всех возможных видов туризма.

Цены на недвижимость также удерживаются на стабильно высоком экономически обоснованном уровне, но в то же время, являются средними по западноевропейским показателям. Кроме того, Польша – одна из стран, где риск оказаться жертвой афер от застройщика (приобретение по бросовым ценам на этапе стройки) весьма невысок и за счет этого можно действительно недорого купить и продать недвижимость уже на этапе сдачи в эксплуатацию, получив солидную прибыль. И при всем при этом – Республика Польша вот уже который год остается в аутсайдерах рейтингов инвестиционно привлекательных стран для приобретения жилья.

Какие проблемы мешают Польше занять по праву принадлежащее ей место в вышеуказанном рейтинге, выясняли эксперты отдела "новости недвижимости" и " новости Евросоюза" журнала для трейдеров и инвесторов "Биржевой лидер".

Недвижимость Польши не популярна среди инвесторов?

Исследуя особенности каждой европейской страны можно выделить некие общие черты: к примеру, большинство инвесторов с помощью недвижимости в зарубежной стране становятся весьма успешными рантье, поэтому рассматривают в первую очередь курортные объекты (См.: Недвижимость: какие страны выбирают профессиональные рантье). Следует напомнить читателю, что в последние посткризисные годы наиболее динамично развивающимися отраслями в сфере услуг стала туристическая индустрия. Поэтому самыми «лакомыми кусочками» для инвесторов являются именно регионы со всемирно известными рекреационными зонами. Преимущественно – это морские побережья и горнолыжные курорты. Элитными регионами считаются те, в которых на максимально близком расстоянии располагаются горы и горные озера, море. В таких райских уголках сезон отдыха длится практически круглый год, принося владельцам элитных вилл, особняков, шале и таунхаусов солидный доход.

Ситуация с Польшей – совершенно иная. Если экскурсионный сектор и мещанский энтертейнмент развиты в РП на самом высоком уровне, то о горнолыжных курортах, слыхали разве что сами поляки да соседи – украинцы. Но последние с момента возведения курортного комплекса «Буковель» в украинских Карпатах и многих ему подобных уже не жалуют хлебосольных поляков своими визитами. Отчасти в этом вина Евро-2012, который послужил катализатором положительной динамики в соседней Украине. Но здесь играет роль еще и народная ментальность: вместо того, чтобы организовывать «гонки вооружений» со всем миром, поляки проводят некую условную черту между ними и «всеми остальными», еще более становясь эгоцентристами. Польша была и остается для поляков: нравится это иностранцам или нет. И цены соответственно здесь диктуются законами внутреннего потребительского спроса и покупательной способности местного населения. Тем же, кто действительно задался целью приобрести недвижимость в Польше, приходится пройти через ряд бюрократических и юридических преград и ограничений. На самом деле они, конечно далеко не так страшны, как их малюют. Но и радужных перспектив от приобретения вряд ли стоит ожидать: жилье покупает весьма узкий сегмент иностранцев: это лица, имеющие бизнес в стране, да еще студенты. И сдается жилье в аренду людям, имеющим деловой интерес. Прибыльность от такого заработка не превышает 5,5%. Есть, конечно, еще выходцы из Польши, которые ранее эмигрировали в другие страны. Они также приобретают недвижимость на своей родине. Россияне также приобретают жилье в районе горнолыжных курортов – Карпача и Закопане, а также – в мелких населенных пунктах на балтийском побережье. Это как правило дома и особняки.

Итак, по сути единственным, чем может блеснуть польская инвестиционная перспектива – это коммерческая недвижимость. Покупка жилья иностранцем для сдачи в аренду на время отдыха – здесь будет нецелесообразной. И это, пожалуй, является основной причиной, почему Польша так непопулярна у инвесторов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Польши

Впрочем, это не относится к сегменту коммерческих помещений: по итогам прошлого года Польша и Россия получили лидерство в объеме приобретенной недвижимости в нежилом фонде. Единственное, что омрачает радужные перспективы – это неумолимый тренд на снижение в сравнении с 2011 годом. Уменьшение инвесторских аппетитов в области коммерческой недвижимости составило 20% и эксперты прогнозируют дальнейшее падение показателей.

В целом в коммерческую недвижимость стран Центральной Европы было инвестировано 7,4 миллиарда евро за прошедший год. В то время как в 2011 специалисты зафиксировали показатель, превышающий прошлогодний на 35%. Для стран всего восточноевропейского региона характерен дефицит качественной коммерческой недвижимости, поэтому данный сегмент сохранит свою ликвидность в ближайшем будущем. В особенности это касается офисов. Как отмечают аналитики Биржевого лидера, 44% сделок составили именно офисные помещения. На втором месте по популярности – индустриальный сектор и производственные мощности. К примеру, один из крупнейших брендов Nokia в свое время перенес производство мобильных телефонов в Чехию (См.: Недвижимость Чехии доступнее российских квадратных метров?). А популярные бренды мелкой и крупной бытовой техники облюбовали Польшу. И, как показывают опросы потребителей в странах СНГ, предпочтение они отдают не китайской сборке, а польской и чешской. Поэтому традиционно самыми активными инвесторами являются немцы, западные украинцы, британцы и американцы, - рассказала в интервью журнала "Биржевой лидер" руководитель проекта Недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova).

В основном коммерческие объекты приобретаются иностранцами в крупных городах: в Варшаве, Лодзе, Кракове, Гданьске, Вроцлаве и Познани. Безусловным лидером по предложениям является столица РП Варшава: 60% недвижимости для ведения бизнеса страны сосредоточено именно здесь. Средняя стоимость объекта (любого типа) составляет 120-200 тыс евро. В то время как в провинции можно приобрести малогабаритную квартиру эконом-класса (одно-, двух- или трехкомнатную) не более, чем за 30-50 тыс евро. Как правило такие цены можно встретить в новостройках. За 99 тыс. евро можно купить однокомнатную квартиру 44 квадратных метра с террасой, теплым полом, кондиционером и местом для авто в подземном паркинге, подвалом всего в 2 остановках метро от центра. Хорошую крупногабаритную меблированную квартиру с частным садом, 2 ванными комнатами и 4 жилыми комнатами можно купить за 190 тыс. евро в спальном районе. А вот двухуровневые квартиры продаются по цене свыше 210 тыс евро. Элитные квартиры площадью от 140 квадратных метров стартуют с 650 тыс. евро. Квартира эконом-класса в столице в панельном доме площадью 31 кв метр стоит около 60 тыс. евро. Однако следует учесть, что в стоимости жилья наметился спад в среднем на 5-6% в Польше и 2,6% в Варшаве. В сравнении с Москвой, цены намного более демократичные. Средняя цена одного квадратного метра жилья в Польше составляет около 1890 долл.

Еще одной причиной непопулярности жилья в горнолыжных курортах являются довольно высокие цены (особенно если учесть, что они не имеют всемирной известности). За апартаменты в таунхаусе площадью 63 квадратных метра инвестор отдаст 260 тыс. евро в Закопане. Гораздо лучше сосредоточиться на поиске оптимального варианта среди домов. Еще один выход – приобрести жилье на этапе стройки. Конечно, существуют риски, но зато это будут цены в 3-4 раза ниже, чем за готовый объект. К примеру, в Белско-Бяла (недалеко от Кракова) квартира площадью 50 квадратных метров обойдется в 51-54 тыс. евро. Однако, как полагают эксперты по завершению чемпионата Евро-2012 в Польше также повысятся риски афер от застройщиков и инвесторы могут пострадать. В связи с этим цены на недострой могут снизиться еще больше вплоть до обвала.

О непопулярности польской недвижимости у русских граждан

Не все причины можно объяснить сухой статистикой и объективными факторами. Не менее весомая - субъективная причина непопулярности польской недвижимости у русских граждан это исторический конфликт. Как уже было сказано выше, Польшу можно охарактеризовать как «вещь в себе». И даже если русские стремятся в эту страну – власти не очень-то идут навстречу этому рвению. К примеру, по официальным статистическим данным за 2010 год только 336 иностранцев получили разрешение на покупку недвижимости. Из них – только 11 граждан РФ. Но здесь такие показатели можно объяснить неравной конкуренцией: ведь другие члены ЕС имеют право на приобретение жилья безо всяких специальных разрешений, в то время как выходцы из других стран должны получить «вето» стоимостью 250 евро в Министерстве внутренних дел администрации РП. Срок выдачи вето – не менее 2 месяцев. Действительно разрешение всего год. Если же срок истекает – заявителю придется пройти всю процедуру заново. Правда, без разрешений выходцам из Евросоюза дозволено приобретать только отдельно стоящую недвижимость, относящуюся к элитной: виллы, особняки, коттеджи и пр. И при этом, если инвестор хочет сам построить себе жилье за земельном участке – ему нужно быть еще и юридическим лицом-резидентом (то есть иметь регистрацию и разрешительные документы в РП).

Вне конкуренции стоят иностранцы с ВНЖ, прожившие на территории страны не менее 5 лет. Следует учесть, что, как и в большинстве стран Еврозоны, в Польше также покупка недвижимости не гарантирует получение ВНЖ. А вот регистрация бизнеса – наоборот – является поводом для положительного решения по ВНЖ. При необходимости владельцам динамично развивающейся компании с высокой доходностью ВНЖ продлевается еще на 1 год. И только проработав более 5 лет в таких же темпах, учредитель может получить право на постоянный ВНЖ (См.: ВНЖ в Латвии: интересна ли эта страна для покупки недвижимости?).

Как считают аналитики в 2013 году в Польше продолжит развиваться несформированная туристическая индустрия, а также – продолжаться процесс инвестирования в коммерческую недвижимость. Однако развитие курортной инфраструктуры – процесс длительный, поэтому приобретать объекты на балтийском побережье или в горах следует тем, кто рассчитывает на долгосрочную перспективу. Не менее важным является пиар регионов, чего полякам очень не хватает – и в первую очередь – в сети Интернет. Недвижимость Польши слабо представлена в иностранных АН. В отличие от Болгарии, Испании, Турции и др. стран. Не дотягивает по привлекательности Польша и до Австрии: в этой стране экономика и в частности, туристический сегмент развиты гораздо лучше, чем в РП.

Редколлегия отдела "новости Евросоюза" и "новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе инвесторов: Может ли Польша конкурировать с другими странами Евросоюза на рынке недвижимости?

- да, особенно привлекает недвижимость в Варшаве;
- да, интерес к недвижимости в этой стране будет расти;
- нет, Польша не интересует.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Если у Вас иное мнение напишите его в комментариях.
Возник вопрос по теме статьи - Задать вопрос »
comments powered by HyperComments
« Предыдущая новость «  » Архив категории «   » Следующая новость »

Рекомендованный брокер №1

Журнал «Биржевой лидер»

Журнал, интересные статьи

Видео

Энциклопедия

Сафонов Кирилл Леонович
Сафонов Кирилл Леонович

Анна Герман (Стецив Галина Николаевна)
Украинская гривна (UAH)
Украинская гривна (UAH)
Chevrolet Orlando
Chevrolet Orlando
Клуб Винкс
Клуб Винкс
Ученый
Ученый