Як розрахувати вартість нерухомості – калькулятор чи професійна оцінка?
Як розрахувати ROI?
При здачі квартири будь-кому ми можемо зробити розрахунки на загальних умовах або одночасно (є калькулятори фіксованого податку та ін.). Якщо ми вирішимо оселитися на загальних умовах, ми повинні взяти до уваги, що оренда квартири оподатковується, відповідно до якого існує два пороги доходу: 17% на дохід, що не перевищує 85528 гривень на рік, і 32% на перевищення, якщо ми перевищуємо цю кількість. Також можна скористатися неоподатковуваною сумою, що становить 80000 гривень на рік, за умови, що оренда нерухомості є нашим єдиним доходом у даний розрахунковий період.
При оренді квартири на загальних умовах дохід оподатковується. У разі розрахунку за фіксованою ставкою ми оподатковуємо дохід. Це означає, що ми не можемо використати неоподатковувану суму, але водночас на нас поширюються різні податкові ставки. У разі розрахунку за фіксованою ставкою плата, що сплачується в податкову інспекцію, становить 8,5%, якщо дохід від оренди не перевищує 1000000 гривень на рік, та 12,5%, якщо ця сума перевищена. Ще одним важливим моментом, який відрізняє розрахунок за єдиною ставкою від загальних правил, є той факт, що при оголошенні розрахунку за єдиною ставкою ми не можемо вирахувати витрати, понесені у зв'язку з орендою. До таких витрат відносяться, наприклад, ремонт, проведений у квартирі, а також витрати на амортизацію інвестицій у нерухомість.
Амортизація квартири, що здається - це іншими словами витрати, пов'язані з використанням (і зносом) т.зв. основні засоби. Ставки в цьому випадку фіксовані і залежать від типу нерухомості, яку ми маємо. Будівлі та житлові будинки (в основному новобудови) амортизуються за ставкою 1,5% річних. Нежитлові будинки та приміщення, а також нерухоме майно з правами спільної власності на приміщення амортизуються за ставкою 2,5% річних. У разі квартир вторинного ринку, які використовувалися не менше ніж 60 місяців (5 років) до покупки, застосовується ставка до 10% річних. Варто пам'ятати, що при особистому користуванні, так і при оренді квартири амортизація визначається один раз і зміні не підлягає. З цієї причини, оголошуючи, наприклад, ставку 10% на 10 років, ми маємо враховувати той факт, що ми не зможемо ухвалити інше рішення у цьому питанні через якийсь час. Щоб розрахувати вартість амортизації для конкретного майна за передбачуваною нормою, ви можете використовувати калькулятор (одна зі спеціальних програм, доступних в Інтернеті). Амортизацію квартири, що здається, варто враховувати при розрахунку прибутковості вкладення, особливо якщо ми купуємо нерухомість спеціально для отримання прибутку.
Прибуток від оренди квартири та страхування майна
Управління нерухомістю приносить прибуток, але також потребує витрат. Останні виникають, наприклад, у результаті ремонту, купівлі меблів та обладнання або використання послуг посередника для пошуку відповідного орендаря. Ще одна вартість, яку варто (а іноді й доводиться) платити щороку, – це страхування будинку чи квартири. Отримуючи відповідний поліс, ми захищаємо нашу власність від наслідків випадкових подій, таких як пожежа, затоплення, стрибки напруги або руйнування. Деякі пакети також передбачають виплату компенсації у разі крадіжки зі зломом, пограбування чи затоплення. Страхування нерухомості може охоплювати такі елементи:
• конструкція будівельного об'єкта (стіни будинку чи квартири та прилеглі до них підсобні приміщення чи гараж);
• обладнання будівельних об'єктів (нерухомі елементи та рухоме майно);
• страхування цивільної відповідальності власника будівлі (поширюється на збитки, заподіяні третім особам, наприклад, збитки від води та каналізації);
• страхування цивільної відповідальності орендаря;
• страхування допомоги (допомога після шкоди, наприклад, покриття витрат на транспорт та тимчасове перебування).
Можна купити поліс, що покриває будь-які випадки, або поліс від усіх ризиків, який покриває всі можливі випадкові події. Ви також можете розповсюдити сферу охорони на інші об'єкти, що знаходяться у нашому володінні – наприклад, альтанку на ділянці чи дачу. Витрати на страховку, як правило, невеликі, але їх варто враховувати при розрахунку рентабельності оренди квартири та її покупки.
Вигодність оренда квартири у Києві в 2022 році
Прибутковість інвестицій у нерухомість чи інші активи не гарантується, і ніхто не може передбачити, які норми прибутку очікутимуться у майбутньому. Аналізуючи минулу та справжню ринкову ситуацію, можна, однак, зробити деякі припущення, на підставі яких ми можемо вирішити, чи вигідно нам розпочинати такий бізнес.
В останні роки на ринку нерухомості спостерігається тенденція до мінімального, але постійного зниження прибутковості від здачі в оренду квартир, що купуються спеціально для цієї мети. Це означає, зростання середніх цін на квартири було більше, ніж зростання середніх ставок оренди, тобто. прибутків від оренди. Однак це не заважало інвесторам робити все більше покупок нерухомості. Збільшення конкуренції, яке ми можемо спостерігати, особливо у великих містах, також позначається на прибутковості оренди квартир. Для того, щоб наша пропозиція була привабливою для потенційного орендаря, ми маємо запропонувати доступну ціну. Чим гірше розташування нашої власності, тим менше у нас місця для переговорів щодо цього. Тому ми часто знижуємо ціну оренди, щоб квартира не створювала для нас додаткових витрат.
Однак варто зазначити, що навіть невелика чиста доходність від оренди (наприклад, на рівні 4% річних) все ж таки вигідно відрізняється від процентних ставок за банківськими депозитами, які зазвичай не перевищують 1,5%. Тому купівля нерухомості в оренду, як і раніше, є привабливою формою вкладення надлишкового капіталу. Якщо ми хочемо профінансувати такий проект за допомогою іпотеки, варто ретельно прорахувати потенційну окупність інвестицій (за допомогою калькулятора або професіоналів у цій галузі). Майте на увазі, що нерухомість - це актив, ціна якого не коливається швидко, і його легко перевести в готівку, коли це необхідно для отримання готівки. При покупці квартири ви можете розраховувати на додатковий прибуток, адже ціни на нерухомість мають тенденцію не до зниження, а до зростання. Це означає, що квартира, куплена сьогодні за певну суму, лише за кілька років може коштувати на десятки тисяч карбованців більше. Крім того, здаючи куплену квартиру в оренду, ми отримуємо фіксований дохід, який зазвичай покриває витрати на іпотечні внески, якщо вони є. Зважаючи на це, баланс прибутків і збитків у розрізі прибутковості здачі квартир, схоже, все-таки складається на користь людей, які вирішили зайнятися таким бізнесом.
