Для рынка недвижимости Турции самым значимым событием 2012 года стала отмена «принципа взаимности». Соответствующий закон вступил в силу 8 августа 2012. Благодаря нововведению двери для зарубежных инвестиций в турецкую недвижимость открылись 183 странам, в том числе, Азербайджану и Саудовской Аравии (в этих двух государствах существует запрет на покупку жилья турками). В результате это сказалось на стоимости жилья и недвижимости в курортных городах: они поднялись на 7-12%, в зависимости от региона.
Теперь эксперты прогнозируют резкий скачок цен на недвижимость Турции, особенно на побережьях обоих морей, на юге страны, а также – в Стамбуле, который вот уже который год подряд после мирового кризиса бьет все рекорды популярности в Европе и становится лидером по инвестициям в коммерческую и жилую недвижимость на материке. 2013 год принесет Турции то, что недостало в 2012 для полного раскрытия потенциала. В частности, ожидается приток иностранных инвестиций в местный рынок недвижимости порядка 4 млрд. долларов США, с последующим ежегодным продолжением до уровня 10 млрд. долл. начиная с 2014 года (см.: Недвижимость Турции: инвесторы выбирают популярные курорты).
Разумеется, у этой позиции, пророчащей рост есть и оппоненты, которые предупреждают о рисках приобретения неликвидного жилья в районах с самой оживленной стройкой и большим потенциалом, а также – огромными площадями земельных участков. Кроме того, утверждают скептики, не стоит особо радоваться повышению цен, поскольку они могут спровоцировать образование пузыря.
Аналитики отдела «новости недвижимости» и "недвижимость Турции" журнала "Биржевой лидер" решили провести собственное исследование рынка предложений для инвестиционных проектов и сделали выводы по поводу извечной проблемы баланса между волатильностью и ликвидностью жилья в Турции.
Недвижимость Турции: больше «плюсов»
Конечно, тенденции на мировом рынке являются определяющим фактором для любого инвестора, однако принимать окончательное решение «за» или «против» предстоит самостоятельно.
«За» покупку:
- благоприятный законодательный климат. Сейчас законы адаптируются под европейские нормы, поскольку правительство Турции наиболее ориентировано на получение членства в ЕС. Кроме того, происходит невероятная либерализация условий для приобретения недвижимости иностранцами в правовом поле;
- экономический климат: активизация девелоперского направления была спровоцирована в первую очередь притоком иностранных инвестиций и собственных вложений. Благодаря этому покупатель получает не только апартаменты или коттедж, но и готовую инфраструктуру целого поселка с максимальным количеством функциональных и развлекательных учреждений. Стоимость квадратного метра жилья сейчас наиболее экономически оправдана по оценкам экспертов. Также активизировался сектор социального жилья и элитной недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке. Доход с аренды является самым высоким в сравнении со странами Европы. Самоокупаемость жилья при этом происходит в период от 8 до 18 лет. При самых низких налогах на недвижимость и доход с аренды.
- социальный климат. При проживании на территории страны немаловажными факторами является оплата коммунальных услуг и стоимость продуктов питания. А также – соседство кварталов. Сельское хозяйство в Турции также находится на подъеме. В Турции, кроме всего прочего, гораздо легче получить гражданство или ВНЖ, стать так называемым «экономическим гражданином».
Риски и недостатки:
- вероятность банкротства компаний-застройщиков и сложность получить компенсацию за участие в долевом строительстве. Риск сводится до минимума, если девелоперская компания максимально избегает сотрудничества с финучреждениями (см.: Недвижимость Турции: новые налоги подтолкнут цены вверх).
- высокая ставка по ипотеке. Это вынуждает искать альтернативные источники заемных средств или вступление в долевое строительство.
- усиление ультраправых течений в политической среде и возврат к консервативным взглядам, переориентация внешнеполитического вектора страны в восточную сторону в случае отказа ЕС предоставить Турции членство.
Куда лучше всего инвестировать для buy-to-let?
Эксперты считают, что из-за очередного нововведения в законах резко подскочат цены на жилье в Стамбуле и на морских курортах южной части страны. А это говорит в пользу роста ликвидности жилья в Турции, - отметил Айхан Аслан, генеральный менеджер по продажам строительной компании "KurtSafir" (www.kurtsafir.com), - в частности можно говорить об увеличении спроса на недвижимость в регионах Алании и Анталии граждан из арабских государств, которые отдают предпочтение организованным по высоким стандартам SPA услугам.
Аналитики Биржевого лидера составили ТОП-10 самых инвестиционно привлекательных курортных городов, где инвесторы могут как вложить свои средства в готовую к эксплуатации недвижимость (первичную и вторичную) для последующей сдачи в аренду, так и принять участие в строительстве (долевое участие) новых объектов.
Стамбул (Istanbul)
Сейчас Стамбул по своей инвестиционной привлекательности успешно конкурирует с Лондоном (Великобритания). Парижем (Франция) и Москвой (Россия). Эксперты прогнозируют «второй столице Турции» рост цен на недвижимость на уровне 10%. Статус европейского лидера по привлекательности для инвесторов подтверждают и данные исследования, произведенного Price Waterhouse Cooper, согласно которому по итогам прошлого года в Стамбул готовы инвестировать наибольшее количество иностранных вкладчиков. Основной сферой интересов является коммерческая недвижимость и туристическая инфраструктура. В том числе – строительство и приобретение объектов для сдачи в аренду. Коммерческая недвижимость Стамбула возглавила рейтинг в объемах инвестиций в новые проекты и заняла второе место по прибыльности от вложений в готовые объекты недвижимости.
Также стимулирует рост инвестиционного спроса и улучшение транспортных развязок: ожидается возведение третьего моста через пролив Босфор и строительство третьего аэропорта в городе. В социальном росту цен способствует увеличение прослойки «среднего класса», которая составила среди населения города уже более 40%. По разным данным в мегаполисе проживает от 12 (официальные данные) до 15 млн. человек. Объем спроса находится в пределах 250 тыс единиц жилья. И пока цены не прыгнули, а качество остается на высоком уровне, Стамбул является наиболее конкурентоспособным в сравнении с городами Испании, Португалии, Италии и Болгарии. Но есть и факторы, сдерживающие рост цен: это низкая инфляция и ориентация страны на налично-денежный оборот. Что, к слову, является отличной защитой от манипуляций с финансами в банковских учреждениях, что продемонстрировала ситуация на Кипре.
Спрос на вторичную недвижимость в старом центре формируют в основном западно-европейцы (британцы, французы, голландцы): Мачка, Бейоглу и Таксим - это места наиболее массового скопления туристов. Здесь трехкомнатные апартаменты в особняке XIX века (яли) обойдутся около 340 тыс. евро.
Выходцев же из стран бывшего СССР с различным уровнем дохода более привлекают новостройки в «спальных районах» в пригороде поближе к береговой линии: Бебек, Эмирган и Еникёй. В сравнении с 2008 годом, цены здесь упали на 20-30%. Бебек знаменит своими виллами и таунхаусами. Новые двухспальные апартаменты в элитном ЖК с хамамом и тренажерным залом обойдутся в 250 тыс евро.
Левент и Акатлар – «промежуточные» районы, в которых покупается недорогое жилье и еще большее его количество сдается в аренду. Районы богаты и достопримечательностями и современными ТРЦ.
Не менее популярными являются районы Шишли и набережная Пролива Босфор. Апартаменты можно сдавать в аренду по цене от 200 до 3000 евро за неделю.
В 10 км от центра города строятся объекты стоимостью 2 млрд. долл. В комплекс будут входить сотни бутиков, отели и апартаменты, цена на которые стартует с 1 млн. евро. Большое количество квартир в центральном районе в новостройках раскупают уже на этапе строительства выходцы из ОАЭ, США, Казахстана и Азербайджана. Поэтому и крупным инвесторам Стамбул чрезвычайно интересен. Главным риском специалисты в области девелопмента считают получение в управление объекта без разрешения на строительство. Однако, как правило, юристы тщательно проверяют чистоту сделки. В особенности, если речь идет о крупных масштабах.
Кушадасы (Kusadasi)
Расположение «Острова птиц» (пер. с тур.) на побережье Эгейского моря в 90 км от Измира быстро превратило бывший рыбацкий поселок в перспективную рекреационную зону. Гости по достоинству оценили красоты местной природы и ландшафта, а также – изгибы береговой линии. Кроме того, здесь богатейший выбор развлечений для одиноких и семейных людей, оригинальная местная кухня, колоритные восточные базары, а в 28 км от Кушадасы, на полуострове Дилек раскинулся Национальный парк. Также в окрестностях старинного порта находится множество археологических достопримечательностей. Любители активного отдыха могут заняться здесь виндсерфингом. Сейчас туристический поток в курортном городе составляет порядка нескольких сотен тысяч туристов. Туристический сезон здесь длится 300 дней в году.
Цены на жилье здесь варьируются от 45 тыс евро и выше – на апартаменты. На дома и виллы стартуют от 150 тыс евро. В базе городка – большое количество земельных участков, что вкупе с либерализацией ограничений на приобретение земли иностранцами открывает большие перспективы для инвестиций в недвижимость, особенно в туристическую и видовую.
Фетхие (Fethiye)
Кроме всемирно известных достопримечательностей, на курорте Фетхие (или Фетие) главной «изюминкой» конечно же является один из самых крупных песчано-галечных пляжей в Турции, который заслуженно прозвали «Бирюзовым побережьем». К слову, здесь есть своя «Голубая лагуна» - бухта Олудениз, которая расположилась к югу от города. Песчаная коса-пляж Черепаший остров, которая закрывает ее с северной стороны, позволяет отдыхающим купаться здесь даже зимой. Эту бухту облюбовали дайверы, дельфины, черепахи и…местное население. Поскольку это территория муниципальная. Однако пространство для инвестиций находится на север от города в районе элитного жилья и лучших турецких отелей. У каждого есть собственная бухта. Также есть пляж Чалыш (4 км от города) и о. Шевалье. Это 1 из 12 островов в бухте. В Фетхие процветает спортивный туризм: парапланеризм, парусный спорт, гребля, рафтинг, водные лыжы. На суше – джип-сафари. Визитной картой города является дискотека "Ликия Диско", известная во всем мире.
Цены на апартаменты стартуют от 30 тыс евро. Средняя цена односпальной квартиры – 55 тыс евро. Две спальни и более – около 95 тыс евро. Цены на виллы здесь варьируются от 175 тыс евро до 300 тыс евро.
Бодрум (Bodrum)
Бодрум (провинция Мугла) облюбовали звезды шоу-бизнеса: Таркан, Стинг, Дастин Хоффман и элита. Архитектурный ансамбль из двухэтажных белых домов строго сохраняется в своем первозданном виде. Популярность курорт приобрел после строительства аэропорта в 1997. Вся шумиха и разнообразные развлечения сосредоточены в основном в городках-спутниках, в частности – в Гюмбете (1,5 км). Ортакент (8 км) же напротив, словно является продолжением Бодрума: зелень и песчаные пляжи, тишина – идеальные условия для семейного отдыха. В Торбе (9 км) расположены самые престижные отели полуострова, каждый из которых владеет собственной бухтой. Ялыкавак (18 км)– самый близкий к горным пейзажам и диким пляжам. Тургутрейс (16 км) славен своим базаром, к которому можно добраться на лодках и яхтах. Жемчужина Бодрума – Акьярлар – один из самых роскошных пляжей в мире. Всего в Бодруме и саттелитах насчитывается порядка 150 отелей средних и высочайших категорий звездности.
Апартаменты площадью 50 метров квадратных в окрестностях Бодрума невдалеке от пляжа стоят около 60-70 тыс евро. Двухспальные апартаменты 70 метров квадратных можно приобрести от 60 до 100 тыс евро. Эксперты прогнозируют Бодруму (единственному среди курортов) наряду со Стамбулом 10%-ный прирост стоимости недвижимости.
Анталия (Antalya)
226 отелей и 250 солнечных дней в году. Самый красивый и ухоженный город Юга Турции. Недалеко от Перге расположен национальный парк Анталии, который сосредоточился вокруг двух известных среди туристов всего мира водопадов – Манавгат и Куршунлу. Античные города в Анталии – самые масштабные среди других археологических музеев Турции под открытым небом. В частности Аспендос, в котором сохранился театр на 20 тысяч зрителей. Не менее привлекателен Анталийский залив в виде полумесяца, который облюбовали дайверы.
Современникам понравятся самые большие аквапарки Турции, а также прочие прелести современной туристической индустрии. Анталию особенно полюбили русские туристы. И среди покупателей недвижимости также немало выходцев из СНГ и бывшего СССР. Именно поэтому здесь построили русскую школу.
Стоимость апартаментов здесь стартует с 44 тыс. евро. Однако на этапе стройки можно сэкономить до 11 тыс евро. Средняя стоимость квартир варьируется от 50 до 100 тыс евро. Апартаменты класса люкс стартуют с 140 тыс евро (пентхаусы). Средняя стоимость вилл – 300 тыс евро. Эксперты отмечают, что на данный момент Анталия – самый дешевый курорт Средиземноморского побережья и цены на недвижимость в сравнении с 2008 годом упали на 30-40%. Однако есть данные, что демонстрируют рост стоимости на 10-12% в год. А это значит, что цены проходят закономерный процесс коррекции, обусловленный и подкрепленный рыночными реалиями.
