Горячие Новости

Недвижимость Черногории: рекомендации экспертов будущим рантье

Недвижимость Черногории: рекомендации экспертов будущим рантье

Несколько последних лет наши соотечественники активно занимаются покупкой особняков и квартир в европейских странах: Болгарии, Греции, Финляндии, Испании и других государствах. Причем, как отмечают эксперты, этот год ознаменовался кардинальной сменой приоритетов. Инвестиции и расходы на обслуживание должны окупиться. Поэтому недвижимость уже рассматривается не только как пассивная собственность, но как актив и инструмент, приносящий стабильный доход.

Теперь потребители предпочитают скупать зарубежную недвижимость не столько и не только для проживания, но и максимально подходящую для сдачи в аренду платежеспособным клиентам. Как правило – туристам и бизнесменам. В меньшей степени – студентам. Экспертами рынка подмечено, что сейчас россияне уже наравне с европейцами при покупке жилья и другой недвижимости прибегают к услугам иностранных банков, оформляя в них ипотеку (см.: Недвижимость: какие страны выбирают профессиональные рантье).

Недвижимость как инвестиционный инструмент обладает большим количеством преимуществ в сравнении с другими видами инвестиций в периоды «смутных времен»: кризиса, рецессии, дефолта, стагнации и др. негативных явлений, поскольку это долгосрочная перспектива (если речь идет о жилье) или среднесрочная (если речь о коммерческой недвижимости). Единственным минусом таких инвестиций является их более низкая ликвидность по сравнению с инструментами финансового, денежного или товарного рынка.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Однако преимуществ, безусловно, значительно больше. Например:

- Вложив деньги в недвижимость, вы начнете окупать свои вложения сразу же, сдав жилье в аренду;

- Ставки аренды на ряде рынков превышают ставки по банковским депозитам;

- В крупных мегаполисах и в перспективных курортных зонах цены на недвижимость хоть и цикличны, но в долгосрочном периоде всегда демонстрируют рост, что дает возможность переждать период спада, не продавая объект;

- Если цены на недвижимость падают, доходность от аренды увеличивается;

- Постепенно вы сможете повысить рыночную привлекательность вашего объекта, сделав там ремонт. Соответственно, цена и ликвидность объекта возрастет;

- Под залог недвижимости вы всегда сможете получить кредит в банке и инвестировать эти средства в другие проекты.

Однако, каждый проект требует управления. К тому же – на любой стадии реализации следует учитывать особенности местного рынка и основной тренд (см.: Недвижимость Черногории – начало золотой эры инвестирования). Новые рынки как правило полны сюрпризов. К каким сложностям готовится будущим инвесторам в недвижимость Черногории? Что следует учитывать при покупке жилья buy-to-let?

 

Рынок недвижимости Черногории вчера и сегодня

Во второй половине 2008 г рынок недвижимости Черногории оказался затронут мировым финансовым кризисом продемонстрировав существенное снижение цен, а затем «замер» на 2 года, демонстрируя практически нулевую ликвидность. Лишь в 2011 году на рынке появились первые признаки оживления – несколько повысилась ликвидность объектов, начал возвращаться интерес со стороны иностранных инвесторов. В 2012 г. -начале 2013 года отмечается зарождение более серьезного спроса и постепенный возврат цен к докризисным уровням (в период с 2008 по 2011 цены на ряд объектов просели на 30-40%), а ликвидность рынка медленно, но неуклонно восстанавливается, особенно в премиальном сегменте. В первую очередь, речь идет о недвижимости на побережье Черногории: спрос на нее формируется не в последнюю очередь за счет возможности сдать жилье в аренду. Рентабельность такого приобретения довольно высокая по европейским меркам и составляет 5-7% в год (для сравнения – британские отели приносят своим владельцам не более 2-3% годовых), особенно если учесть, что отдыхать в Черногорию зачастую, ездят состоятельные люди: политики, звезды шоу-бизнеса и кино, общественные деятели и пр. Как правило, это русские, итальянцы, британцы и немцы. Несмотря на давление со стороны США, направленного на вступление этой крошечной балканской страны в НАТО, Черногория сегодня – свободная от блоков и политических объединений страна с достаточно высокой ликвидностью недвижимости и твердой позицией большинства населения оставаться вне военных блоков и далее.

Итак, определившись с тенденциями, рассмотрим внимательнее все сопутствующие расходы по содержанию недвижимости и на каких условиях организовать арендный бизнес в этой стране. Выбор региона очень важен. Средняя стоимость посуточной аренды на побережье составляет 50 евро в сутки. Разумеется, есть варианты и более бюджетные и более дорогие. В частности – наибольшая вилка цен представлена в Будве, которая по праву считается одним из самых лучших молодежных курортов в Европе. Для элитного отдыха свои виллы и дома предоставляет Боко-Котороская бухта по цене от 100 до 300 евро в сутки в среднем.

Памятка для иностранного инвестора в сегменте buy-to-let

Для сдачи в аренду своего жилья владелец недвижимости обязан получить разрешение представителей муниципальных исполнительных органов. Что нужно предоставить кроме паспорта:

1. Документ на право собственности, который выдается кадастровой службой муниципального центра;
2. Оплатить административный сбор (30-40 евро);
3. После получения разрешения производится обязательная категоризация жилья. Специалисты советуют сделать это во время прохождения комиссии – то есть владелец получает и оценку состояния и категорию (студия, апартаменты, дом, вилла, шале, таунхаус, коттедж, и пр);
4. На сдачу в аренду жилья физлицом есть некоторые ограничения: сдавать можно не более 7 комнат (что соответствует 15 койко-местам). Все жилье, что сдается сверх того, требует обязательного оформления предпринимательства, поскольку это будет уже туристический бизнес. Можно также оформить общество с ограниченной ответственностью, если нет желания становиться предпринимателем. В таком случае, в стоимость аренды Вам будет необходимо включить НДС в размере 7% от стоимости аренды (для компаний, годовой оборот которых превышает 18 тыс евро). Кроме того, Вам надо будет зарегистрироваться как субъект НДС, и регулярно сдавать (отдельную) отчетность по этому налогу.

Как правило, владельцам недвижимости с большим количеством комнат, нежели 7, приходится либо не сдавать больше, либо оформлять все согласно нормам.

Эксперты компании VALUE.ONE (www.value1estates.com) отмечают, что нужно быть готовым к сезонности, если заниматься этим бизнесом в Черногории. Вместе с тем, это одна их немногих стран, где горнолыжные курорты находятся в непосредственной близости от моря, а горнолыжный сезон длится с ноября по май. Таким образом, в Черногории можно получать круглогодичный арендный доход, вложив свои сбережения в апартаменты на побережье и, к примеру - шале в Колашине или Жабляке.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Если у Вас иное мнение напишите его в комментариях.
Возник вопрос по теме статьи - Задать вопрос »
comments powered by HyperComments
« Предыдущая новость «  » Архив категории «   » Следующая новость »

Рекомендованный брокер №1

Журнал «Биржевой лидер»

Журнал, интересные статьи

Видео

Энциклопедия

остров
Остров
15 февраля
15 февраля
Аланья
Аланья
19 июня
19 июня
Агентство недвижимости «Недвижимость Израиля»
Агентство недвижимости «Недвижимость Израиля»
Либерж Кпадону
Либерж Кпадону