Собственная недвижимость в братской Болгарии за последние годы перестала быть для обычных россиян роскошью. Это вполне посильная покупка и, как казалось совсем недавно, очень выгодная инвестиция средств. Граждане Российской Федерации, уверенно потеснив с болгарского рынка недвижимости англичан и ирландцев, прочно закрепились на болгарской земле и крепко удерживают пальму первенства. По подсчетам российских экспертов, на долю их соотечественников за последние четыре года приходится около 80% всех сделок купли-продажи на рынке недвижимости в Болгарии.
В России неуклонно растет количество «болгарских» собственников, а вместе с этим и накапливается определенный опыт в вопросах приобретения недвижимости за рубежом. Ведь россияне присутствовали на болгарском рынке и до начала кризиса 2008 года, во время его и после, следовательно, кому как не им стоит доверять в вопросах, которые касаются болгарского жилья.
Эксперты «Биржевого лидера» разделов "новости недвижимости" и "недвижимость Болгарии" задались целью проанализировать все преимущества и недостатки, которые сулит для жителей России покупка недвижимости в Болгарии.
Чем Болгария привлекает инвесторов?
Об этом уже много писалось, в том числе и на страницах «Биржевого лидера», но назвать лишний раз все достоинства болгарской недвижимости для российского покупателя все-таки стоит:
1. Мягкий и комфортный климат. Лето в Болгарии довольно жаркое (от +25о до + 40о), вода в море при этом около + 25о. Температура зимой также по нашим меркам очень теплая. Самый сильный мороз – 12о градусов, но бывает крайне редко). Зато в горах Болгарии круглый год лежит снег, что очень удобно для любителей горнолыжного туризма.
2. Удачное географическое положение Болгарии, которая находится между Центральной и Южной Европой, Ближним Востоком, Россией, странами Черноморского бассейна и Балканским полуостровом. Из Болгарии легко отправиться в любом из указанных направлений. Густая сеть железных и шоссейных дорог, очень развито автобусное сообщение. В Болгарии не бывает часов пик, пробок на дорогах и набитых до отказа автобусов. Сейчас различные туроператоры предоставляют своим клиентам возможность перелета в Болгарию из региональных аэропортов РФ, что, безусловно, делает доступ к стране более дешевым и простым.
3. В Болгарии расположено множество морских и горных курортов (см.:Рейтинг самых популярных курортных комплексов Болгарии). А еще в стране находится множество исторических и культурных достопримечательностей, названия которых знакомы большинству россиян: Шипка, Троянский монастырь, старинный город-крепость Велико Тырново и т.д. Кроме того в стране имеется значительное число природных заповедников и целебных источников. На многих болгарских горных курортах природная минеральная вода течет прямо из водопроводных кранов.
4. Цены в несколько раз ниже, чем в Греции, Португалии, Испании. На рынках в Болгарии мясо, молоко, фрукты, зелень, овощи стоят в среднем на 40-60% дешевле, чем в российских супермаркетах. При этом продукты всегда свежие. Лекарства примерно на 30-40% дешевле, чем в России. Скорая помощь бесплатна.
5. Болгары очень дружелюбны к иностранцам и, в частности, к россиянам. Играет свою роль схожесть культуры, религии, менталитета. Кроме того, для выходца из СССР в Болгарии практически не будет существовать языкового барьера. Раньше русский язык входил в обязательную школьную программу, поэтому все, кому больше сорока, его прекрасно понимают до сих пор. Ритм жизни в Болгарии очень спокойный, преступности практически нет.
6. Большое количество предложений на рынке недвижимости. На сегодняшний день оно значительно превышает спрос. Выбрать объект можно буквально на любой вкус и бюджет. В связи с этим наблюдается нешуточная конкуренция среди продавцов, что дает покупателю реальную возможность значительно сбить цену при торговле (см.: Недвижимость Болгарии: особенности ипотечного кредитования).
7. Механизм заключения сделки купли-продажи недвижимости в Болгарии упрощен. Покупателю достаточно иметь заграничный паспорт и необходимые финансовые средства.
8. Владелец болгарской недвижимости получает право на открытие Шенгенской визы сроком на один год с правом продления и, соответственно, возможность беспрепятственно путешествовать по странам Шенгенской группы.
9. Цена местной недвижимости по европейским меркам очень невысока. В первом квартале 2012 года цены были такими:
- София - средняя стоимость кв.м - 750 евро.
- Варна - средняя стоимость кв.м - 750 евро.
- Бургас - средняя стоимость кв.м - 650 евро.
- Банско - средняя стоимость кв.м - 465 евро.
- Пампорово - средняя стоимость кв.м - 550 евро.
- Боровец - средняя стоимость кв.м - 650 евро.
- Солнечный Берег - средняя стоимость кв.м - 440 евро.
В третьем же квартале 2012 года средняя цена на квадратный метр по стране снизилась на 2,2%. И ниспадающий тренд сохраняется. Новую квартиру в жилом комплексе площадью 33 кв. метра вполне можно купить за 30 тыс. евро, у самого моря – за 50 тыс. Эти цены удивительны даже для российской глубинки, - отмечает руководитель проекта недвижимость в Европе (Испании, Чехии, Турции, Болгарии) - Елена Гольцова (Elena Goltsova www.kvartira.es).
О чем следует помнить, чтобы впоследствии не разочароваться?
Болгарский рынок недвижимости не лишен недостатков, впрочем, как и любой другой. Всем, кто интересуется данным рынком, следует обратить на них особое внимание.
- Падение цен на недвижимость. К сожалению, оно продолжается вот уже пятый год подряд. После того, как лопнул мыльный пузырь на рынке недвижимости в 2008 году, она подешевела сразу на 21,4% (2009г.), потом еще на 10,1% (2010г.), потом еще на 6,1%. В 2012 году цены упали на 2,2%. Темпы падения, конечно, снижаются, но само падение продолжается, и мало кто может предсказать его окончание. Подсчитано, что от кризиса 2008 года российские инвесторы на болгарском рынке недвижимости потеряли порядка 10 млрд. долларов (см.: Недвижимость Болгарии: варианты для инвестиций - советы экспертов).
- Россияне активно вкладывают средства в недвижимость на этапе застройки, что очень рискованно. Во-первых, болгарское законодательство долгое время вообще никак не контролировало частных застройщиков. Во-вторых, в местных законах прописано, что объект продолжает находиться в собственности застройщика, если он не готов на 80%, поэтому в период кризиса многие из них, не доведя строительство до желанных 80%, закладывали его в банк, оставляя вкладчиков ждать «у моря погоды». В-третьих, в связи с переизбытком свободного жилья сейчас в Болгарии заморожено огромное количество строек, а многие застройщики заканчивают банкротством.
- Доходы от аренды жилья в Болгарии крайне низки. Также по причине жесткой конкуренции. Жилье на Солнечном берегу летом получится сдать не дороже 15-20 евро в сутки. Курортный сезон в Болгарии длится, как и в Крыму, чуть больше трех месяцев. Поэтому много на аренде не заработаешь (см.: Недвижимость: какие страны выбирают профессиональные рантье).
- Довольно рискованно покупать жилье в курортных комплексах (владельцы часто продают там комнаты или квартиры). Это может быть в дальнейшем сопряжено с многими трудностями в отношениях с бывшим продавцом. Остро могут встать вопросы оплаты коммунальных услуг, качества жилья и другие.
- Владельца болгарской недвижимости ожидают немалые расходы на воду и электроэнергию. Кроме того, в Болгарии не принято централизованное паровое отопление как в России, поэтому в холодные зимы там спасаются с помощью обогревателей. Во многих квартирах также нет горячей воды, а установка бойлера существенно отразится на плате за электроэнергию.
- В Болгарии метраж квартиры совсем не соответствует сумме ее жилых и полезных площадей. В те метры, за которые предложат заплатить, вполне возможно, будет входить и ширина стен, и доли подъезда и прочее.
- В Болгарии действует запрет на продажу земли нерезидентам. Таким образом, покупая местную недвижимость, землю под ней можно только арендовать.
- У России с Болгарией до сих пор сохраняется визовый режим. Существует однократная виза для краткосрочного пребывания и многократная для краткосрочного пребывания. Собственники болгарской недвижимости обладают правом получения мульти-визы, которая позволяет находиться на территории Болгарии 180 дней в году.
На сегодняшний день Болгария является наиболее бедным государством Европейского Содружества. Там чаще, чем в других европейских странах, можно встретить нищих и бездомных. В межсезонье жизнь в курортных районах Болгарии как-будто угасает: закрываются многие торговые точки, отменяются автобусные рейсы и т.д. Покупать жилье на побережье несколько южнее Варны или Бургоса, также следует очень осторожно, отмечает ведущий эксперты недвижимости Канады - Евгений Ольханский. В Бургосе расположен крупный порт и нефтеперерабатывающий завод, а в Варне кроме очень большого порта находится еще и военно-морская база. Кроме того, в этих городах находятся и основные судоремонтные предприятия, что все вместе может заметно отразиться на чистоте окружающей среды.
