Недвижимость Индии: особенности покупки и аренды в восточной стране

Страна, считающаяся колыбелью нескольких цивилизаций, история которой уходит вглубь тысячелетий – Индия – еще недавно считалась практически закрытой для иностранных инвесторов, желающих приобрести здесь собственную недвижимость. Однако с 2005 года было принято более либеральное законодательство. Возможность обосноваться в Индии появилась у граждан большинства государств. Правда, покупка недвижимости для них разрешена пока не во всех штатах. Но в больших городах и в курортных зонах – пожалуйста.

Те, кто уже бывал в Индии, рассказывают, что нигде, пожалуй, нет настолько очевидных социальных контрастов. Ультрасовременные многоэтажки или шикарные виллы здесь вполне «мирно» соседствуют с настоящими трущобами, где люди в буквальном смысле живут в сараях. Увы, близкое соседство роскоши и нищеты – следствие огромного населения Индии, численность которого давно уже перевалило за миллиард. По оценкам экспертов журнала "Биржевой лидер" разделов "Новости недвижимости" и "Недвижимость мира", покупка качественной индийской недвижимости – выгодное капиталовложение. Она постоянно растет в цене. А в отдельных районах, даже на популярном курорте Гоа, стоимость пока невысока. Специалисты советуют рассмотреть предложения по коммерческой недвижимости – от офисных центров и отелей до обычных торговых павильонов. Как правило, все это достаточно быстро окупается. Впрочем, решив сделать инвестиции в индийскую недвижимость, не нужно забывать об особенностях правил инвестирования в этой стране.

Покупка недвижимости в Индии

Больше всего иностранцы интересуются приобретением недвижимости в Гоа, а также в столице Дели и таких больших городах как Бомбей, Калькутта и Бангалор. Иностранцу, пожелавшему инвестировать в жилье, разрешают совершать покупку только после 183-х дней постоянного пребывания в стране. Но дело в том, что туристические визы выдают не более чем на 180 дней. Поэтому стоит сразу отказаться от идеи поехать на отдых и прикупить по случаю квартиру. Неудобство вызывает и то, что при оформлении недвижимости необходимо личное присутствие покупателя на всех этапах бюрократической процедуры, которая в Индии отнюдь не проста. Только сам процесс регистрации состоит из шести операций и длится, как правило, 67 дней.

Кстати, нужно помнить, что недвижимость индусы могут продавать только с согласия всех своих родственников. Семьи там, поверьте, не маленькие. И если при совершении сделки у кого-либо даже случайно забыли спросить разрешения, он в любой момент может расторгнуть договор, принудив покупателя вернуть квартиру, дом или земельный участок. Так что вторичный рынок в Индии весьма специфичен и для надежности лучше покупать жилье в новостройках.

Если же иностранец приобретает жилье на законных основаниях, он автоматически пользуется теми же правами, что и гражданин Индии. Т.е. продавать, сдавать в аренду и т.д. Исключение составляют только так называемые неправомочные лица – жители ряда государств, к которым страны СНГ не относятся.
Специалисты советуют инвесторам строго соблюдать местные законы при покупке жилья, поскольку их нарушение может привести даже к конфискации вашего имущества.
Обычно при подписании договора покупатель дает задаток в размере от 10% до 20%. Также необходимо заплатить регистрационный сбор в размере 1% от стоимости.
Цена одного квадратного метра в Бомбее колеблется в пределах от 9 тыс. до 10,2 тыс. долларов. В Дели – 2-3 тыс. долларов, в Бангалоре – 950-2000 долларов.

На Гоа квартиры или апартаменты с 2-3 спальнями можно приобрести за 75-96 тыс. долларов. Студии стоят 40-50 тыс. долларов. Отличные виллы – около 200 тыс. долларов. Кстати, некоторая коммерческая недвижимость, например, магазины продают гораздо дешевле жилья. Например, в том же Гоа предлагают торговую площадь в пятизвездочном комплексе всего чуть более чем за 20 тыс. долларов.

При покупке недвижимости часто предлагается рассрочка.

Аренда недвижимости в Индии

Сдать в аренду жилье в Индии несложно. При таком огромном населении наличие достаточного количества клиентов разной платежеспособности обеспечено. Но стоит помнить, что здесь действует два разных вида аренды. В первом случае цены устанавливаются по законам рынка, во втором – административными методами в соответствии с законами государства. Т.е. размер квартплаты устанавливается местными органами власти.

Например, в Дели таким образом годовая аренда должна составлять 10% от стоимости квартиры или здания вместе с земельным участком. Правда, учитывается не рыночная, а историческая стоимость на момент введения в эксплуатацию. Так что, если дом старый, много заработать на жильцах не удастся. К тому же жильцы имеют полное право отказаться покинуть ваш дом или квартиру. И единственный способ повысить им квартплату – начать капитальный ремонт, после чего добавить к арендной плате процент от своих расходов.

Впрочем, сдавая жилье по рыночным ценам, в Бомбее можно получать даже 8-10 тыс. долларов в месяц. А в среднем по Индии стоимость аренды колеблется в пределах от 3% до 4,7%. Самый большой доход приносят объекты в Нью-Дели – 8,4% и Бангалоре – от 7% до 10% в год.

Налоги - советы

Ведущий эксперт рынка зарубежной недвижимости Евгений Ольховский отметил, что для иностранцев, сдающих жилье в аренду, действует прогрессивная шкала налогообложения. Однако если вы сделали ремонт, можете уменьшить плату в казну на 30% от своих расходов. Также полностью компенсируются проценты по кредитам на строительство, покупку или ремонт недвижимости.

С общего дохода, полученного от недвижимости, взимается 2% налог на образование. Также действует налог на личное имущество в размере 1% от стоимости недвижимости, если она превышает 32307 долларов. Оценку производят чиновники.

Во многих штатах дополнительно введены налоги на имущество и на прирост капитала, размеры которых устанавливают местные органы власти.