Ожидает ли Черногорию вторая волна спроса на недвижимость - эксперты

Накроет ли Черногорию вторая волна спроса на недвижимость - эксперты

Гостеприимная и дружелюбная Черногория приглянулась россиянам сразу после того, как приподнялся «железный занавес» и сюда начали прибывать туристы из бывшего СССР. Однако тогда они и мечтать не смели о собственной квартире (а тем более доме!) на побережье Адриатики. Уже сам факт поездки в Черногорию воспринимался чуть ли не как главное событие всей жизни…

Ситуацию кардинально изменили геополитические события начала 90-х годов. После длительной изоляции перед гражданами России и других стран СНГ наконец-то открылся весь мир. Но даже посетив самые восхитительные уголки планеты, многие сохранили верность своей «первой любви» - Черногории.

Инвесторы-первопроходцы

Первые покупатели недвижимости из числа россиян появились в Черногории примерно в 2002-2003 годах. Следом за ними на уже освоенный рынок пришли другие их соотечественники. Понадобилось всего пару лет, чтобы по количеству приобретений жилых объектов выходцы из стран постсоветского пространства практически сравнялись с гражданами Сербии, Боснии и Герцеговины. Спрос на недвижимость и ее стоимость росли стремительно. Своего пика продажи достигли в 2007 году и первой половине 2008-го.

Развитие рынка остановил разразившийся экономический кризис. Деловая активность на рынке недвижимости Черногории замерла как минимум на два года. Большинство перспективных проектов с иностранными инвестициями были заморожены на неопределенное время. Впрочем, когда в 2011-м рынок недвижимости Черногории начал постепенно оживать, выяснилось, что потери, понесенные им, не так значительны, как, например, в Испании или Болгарии. Прогнозируемого обвала цен не случилось.

Тем не менее, как отмечают специалисты агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга «VALUE.ONE», стоимость объектов в ряде жилых комплексов и на вторичном рынке все же снизилась. В отдельных случаях удешевление достигло даже 20-30%. Связано это с тем, что запаниковавшие владельцы недвижимости решили избавиться от нее даже себе в убыток. Застой в строительной отрасли отразился на стоимости земельных участков: она снизилась на 25-40%.

И все же, в отличие от других европейских стран Черногория избежала массовой распродажи недвижимости. Местные ее собственники в большинстве своем с пониманием отнеслись к временным проблемам в экономике и заняли выжидательную позицию. А россияне и выходцы из других стран СНГ не спешили расстаться со своим черногорским жильем лишь потому, что приобретали его в основном как «второй дом». Даже если кто и планировал подзаработать на перепродаже, то в отдаленной перспективе.

Такая предусмотрительность, помноженная на терпение, вполне объяснима. Черногория – маленькая страна, количество мест, пригодных под доходную застройку, крайне ограничено. В то же время огромный рекреационный потенциал с каждым годом привлекает сюда все больше туристов, что гарантирует местному рынку недвижимости высокий уровень ликвидности.

С новыми силами и новыми идеями

Начиная с 2006-го года, когда Черногория обрела независимость, власти страны приложили немало усилий, чтобы привлечь как можно больше прямых иностранных инвестиций. Около 1,6 млрд. евро, выделенных Европейским Банком Реконструкции и Развития, были потрачены на обновление инфраструктуры. Черногория также получила финансирование от ЕС и всевозможных европейских фондов под различные программы, ЕБРР открыл ей кредитную линию на сумму свыше 330 млн. евро и т.д.

С января этого года в стране возобновился инвестиционный подъем. На рынок недвижимости вернулись крупные иностранные застройщики, вместе с ними пришли новые девелоперы и владельцы отельных сетей. Самыми интересными проектами являются те, которые сегодня реализуют международная девелоперская компания Quatari Diar, международный оператор отелей класса «люкс» Banyan Tree, компании Aman Resorts, Orascom Development и ГНКАР (Государственная нефтяная компания Азербайджанской Республики).

Продолжает развиваться и оригинальный проект канадского миллиардера Питера Мунка («Порто Монтенегро») – элитный комплекс для яхтсменов с роскошными резиденциями, современной инфраструктурой и собственной пристанью для яхт, отвечающей самым высоким мировым стандартам. Есть немало и других проектов, таких как, например комплекс роскошных резиденций Dukley Gardens от компании Monterra, очень удачно расположенный фактически в городской черте города Будва, но при этом вдалеке от городского шума, прямо у кромки воды. Этот комплекс располагает собственным рестораном и пляжем. Помимо данных проектов, к выходу на рынок Черногории готовится множество менее масштабных, но при этом весьма комфортабельных жилых комплексов, а также клубных поселков с закрытой территорией, так востребованных сегодняшними покупателями недвижимости в Черногории.

Практически все новые объекты, которые выставляются ныне на продажу в Черногории, независимо от типа и класса имеют приемлемое соотношение «цена-качество». Растущее предложение заложило фундамент для здоровой конкуренции между застройщиками и подкорректировало стоимость квадратного метра до адекватного уровня. Естественно, это сразу же сказалось на повышении ликвидности жилых объектов. В Черногорию потянулись сотни новых потенциальных покупателей из России и стран СНГ.

Существует несколько факторов, которые способствовали повышению прозрачности ценообразования и стабилизации местного рынка недвижимости. Во-первых, все чаще приобретается качественное жилье в новых современных комплексах. Во-вторых, крупные застройщики не гонятся за сверхприбылями и не «заламывают» цены. Информация, открыто предоставляемая ими, дает возможность покупателям самим определить, соответствует ли стоимость объекта его качеству.

Третий немаловажный момент – с рынка постепенно выдавливаются недобросовестные риэлторские компании, которые искусственно взвинчивали цены на объекты недвижимости. Их место заняли игроки с репутацией, которые ориентируются в своей работе на лучший мировой опыт. Вдобавок к этому, многие покупатели все чаще теперь смотрят на приобретенную недвижимость, как на свой второй дом, а не как на объект для перепродажи. Они хорошо информированы, более рациональны, чем «первопроходцы» начала 2000-х годов, и принимают решение о покупке только после того, как взвесят все «за» и «против».

Что принесет «вторая волна»?

По мнению экспертов компании «VALUE.ONE», есть все основания утверждать, что на черногорский рынок недвижимости пришла «вторая волна» повышенного спроса. Граждане России и стран СНГ снова активно интересуются приобретением жилья и выгодными инвестициями в новые проекты.

Нынешнее оживление деловой активности застройщиков, безусловно, немного подкорректирует цены на жилые объекты. Однако их рост во многих сегментах вскоре возобновится. По прогнозам, стоимость недвижимости в Черногории через 7-10 лет вполне может достичь уровня цен на аналогичные объекты в Италии или Франции.

Аналитики компании VALUE.ONE совместно с экспертами журнала «Биржевой лидер» проводят опрос в Дискуссионном клубе для трейдеров и инвесторов:

1. Какую недвижимость в Черногории вы хотели бы приобрести:
- апартаменты
- таунхаус
- дом
- виллу

2. Какая площадь дома предпочтительнее:
- от 100 до 150 кв.м
- от 150 до 200 кв.м
- от 200 до 250 кв.м

3. Сколько Вы готовы заплатить за дом в Будве:
- менее 2000 тыс. евро за м2
- 2000-2500 тыс. евро за м2
- 2500-3000 тыс. евро за м2
- более 3000 тыс евро за м2

4. Является ли наличие бассейна важным фактором при принятии решение о приобретении дома?