Горячие Новости

Интересен ли рынок недвижимости Петербурга для инвесторов?

рынок недвижимости

Новости недвижимости Петербурга. Столицы всегда манили к себе людей с периферии, из глубинки – талантливых, авантюристических, успешных, прогрессивных и т.п., которым местечковые рамки малой родины становились оковами. Есть ли сегодня шанс не только приехать, но и закрепиться, осесть, пустить новые корни – как в личной, так и в профессиональной жизни, к примеру, в Северной столице России, Санкт-Петербурге?

Покорение города Петра Великого начинается с поиска крыши над головой – и для себя, и для своего бизнеса. Или стоить ли купить впрок недвижимость, зная что в ограниченных рамках столицы, недвижимость - одна из надежнейших сфер инвестиции.

Насколько интересна первичная недвижимость в Северной столице, в чем ее плюса и минуса – наш краткий обзор цен, трендов и мнений наших экспертов, риэлтеров и продавцов петербуржской "первички".


Чем привлекает "Северная столица" России?


Северная столица России уже долгие годы пользуется высокой популярностью не только у авантюристов из глубинок, но и у предприимчивых жителей Москвы. Действительно, являясь мощным экономическим центром России, Санкт-Петербург на сегодняшний день привлекает все большее количество российских и заграничных инвесторов, бизнесменов, застройщиков, которые сосредотачивают здесь свой бизнес и воплощают в реальность задуманные проекты. Несомненно, кризис 2008 года нанес существенный удар всем отраслям экономики страны, и рынку недвижимости и строительства в том числе. По аналитическим данным исследовательских компаний, экономическая ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась лишь к 2010 году, и начатое в докризисное время строительство в городах было по большей части наконец закончено, что послужило своего рода новой ступенью в развитии рынка недвижимости как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Однозначно стоит отметить перспективность и активное развитие данного сегмента рынка в северной столице, что обуславливается, в первую очередь, ее федеральным значением для всей страны, экономическим развитием, и, конечно же, огромным количеством проживающих тут людей, что дает городу полное право считаться миллионником, отметила в интервью "Биржевому лидеру" Чубукова Людмила, PR-менеджер агентства недвижимости VSN REALTY.

Какие преимущества дает своим жителям Петербург? Их много, пояснил ведущий канадский эксперт Академии Masterforex-V, Евгений Ольховский:

  • административный центр СЗФО. Если наименование Северная столица – дань прошлому, то нынешний официальный статус города – столицы Северо-Западного федерального округа – реален. Петербург – город-миллионник (между прочим, самый северный на нашей планете). Все руководящие органы Северо-Запада России расположены именно здесь – и в этом экономия времени при получении различных лицензий, согласований, регистраций и т.п.
  • мощный экономический центр России. Промышленность – один из камней в фундаменте благополучия Петербурга. В городе развиты автомобилестроительная, судостроительная и судоремонтная промышленность, приборо- и станкостроение, производство электроники и оптики, различного электрооборудования, черная и цветная металлургия, химическая, полиграфическая, легкая и пищевая отрасли и т.д. Важное место в Петербурге занимает и оборонно-промышленный комплекс. Производственная база в городе подкреплена наличием соответствующей рабочей силы с высоким интеллектуальным и квалификационным потенциалом. По валовому региональному продукту (ВРП) Петербург стабильно входит в ТОП-5 среди регионов России.
  • крупнейший транспортный узел. В Петербурге есть крупнейший морской и речной порты с соответствующей логистической инфраструктурой, крупнейший на Северо-Западе России аэропорт «Пулково». Северная столица имеет развитое железнодорожное и автомобильное сообщение с другими регионами России и зарубежьем. Географическое положение, благодаря которому Петр I и «прорубил окно в Европу», за триста лет не поменялось, и город по-прежнему остается важнейшим перевалочным пунктом между Россией и Азией, с одной стороны, и Северной Европой – с другой.
  • значительный инвестиционный потенциал. Город имеет возможности для развития различных отраслей экономики и в то же время нуждается не только в создании новых производств, но и в кардинальной реконструкции старых, а также в модернизации инфраструктуры – это очень хороший стимул для инвестиций. Примером может послужить автопром – за последние годы в городе и рядом с ним созданы автозаводы производителей с мировым именем – Toyota, Nissan, GM, Scania, Hyundai, завод российских ё-мобилей. На днях глава комитета по экономическому развитию Петербурга Е. Елин озвучил нынешнюю инвестиционную привлекательность города в цифрах – 275 млрд. рублей. На сегодняшний день крупнейшими иностранными инвесторами города являются Франция, Южная Корея, Бельгия, Германия, США, а также Казахстан и Беларусь.
  • туристический центр мирового значения. Туризм – один из важнейших секторов экономики Петербурга. Каждый десятый охраняемый государством памятник России находится здесь. Туристическая инфраструктура города стремительно развивается, однако возможностей для бизнеса и трудоустройства здесь пока еще больше.
  • финансовый центр России. Петербург – второй по величине региональный финансовый рынок России. В городе работает полсотни банков, еще сотня банков открыли здесь свои филиалы. В Петербурге работают крупнейшие биржи России (фондовая, товарная, нефтяная и пр.), около 400 брокерских и финансовых компаний.
  • международный центр. При статусе «окна в Европу» иначе и быть могло. В Петербурге работает более 30 генконсульств иностранных держав, представительства международных организаций, десятки землячеств и национально-культурных объединений, постоянно проходят всевозможные международные и всероссийские форумы, съезды, выставки и т.п.

Насколько интересен для инвесторов рынок жилой недвижимости Петербурга?


Санкт-Петербург является одним из самых интересных рынков недвижимости в России. С одной стороны, стоимость квадратного метра здесь почти в два разаниже, чем в Москве – значит, меньше и «входной билет», с другой – темпыприроста стоимости вполне сопоставимы со столичными. При этом в Петербургесреди инвесторов популярен такой вид жилья, как квартиры-студии, которые началимассового появляться в Московском регионе только в последнее время. Студиидешевле однокомнатных квартир, при этом в последние несколько лет их стоимостьс начала продаж до ввода дома в эксплуатацию возрастает на 30-40%. Также онивостребованы среди арендаторов при цене аренды, сопоставимой с арендойоднокомнатной квартиры, пояснила корреспондентам "Биржевого лидера" Ольга Козимянец,исполнительный директор «НДВ СПб» (подразделение «НДВ-Недвижимость»).

Рынок недвижимости в Петербурге уверенно оправляется после кризиса 2008-2009 гг.: в городе стабильно наращивается строительство как жилой, так и коммерческой недвижимости, заметно активизировался вторичный рынок. В Петербурге можно инвестировать в строительство недвижимости или купить либо арендовать уже готовые к вселению квартиры, дома, офисы, помещения под торгово-развлекательные и производственные нужды, складские помещения и пр.

Первичный рынок: средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья Санкт-Петербурга (рубль, первичный рынок жилья, все типы квартир)

первичный рынок

первичный рынок

Вторичный рынок: средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья Санкт-Петербурга (рубль, вторичный рынок жилья, все типы квартир)

вторичный рынок

вторичный рынок

На графиках четко видно, что цены на недвижимость Петербурга упали не в период начала кризиса в 2008 году, а в 2010-2011гг.

Вот несколько ключевых фактов с рынка жилой недвижимости Северной столицы:

  • в прошлом году в Петербурге построено 2,7 млн. квадратных метров жилья. При этом эксперты заявляют, что потенциал строительных компаний далеко не исчерпан;
  • на конец мая 2012 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в городе составляла почти 80 тыс. рублей, на вторичном – 93 тыс. рублей. При инвестировании в жилые объекты «с нуля» стоимость квадратного мера снижается на 15-40 проц.;
  • цены на жилье растут опережающими показатели инфляции темпами. Так, за последние полгода жилье на первичном рынке подорожало на 4,93 проц., на вторичном – на 6,51 проц. В 2011 г. новое жилье подорожало на 7,5-20 проц. И в нынешнем году эксперты прогнозируют рост цен на жилье на первичном рынке до 20 проц. Вряд ли существенно отстанет от цен первички стоимость на вторичном рынке – с мая прошлого года цены б/у жилья выросли на 10-12 проц.;
  • в городе можно купить или арендовать любое жилье – от социального до класса «элит». В Петербурге подхватили предложение В. Путина строить «доходные дома» – в прошлом году компания РОССТРО сдала первый такой социальный дом в Кингисеппе, при этом все квартиры получили своих временных владельцев-арендаторов в течение всего двух недель. Так что строительство доходных домов в Питере будет продолжено. С апартаментами класса «элит», правда, в городе в последнее время возникла напряженка – это связано с отменой городскими властями ряда разрешений на строительство в центре города, традиционном месте расположения престижного жилья;
  • петербуржцы активно заселяют область – совсем как в Подмосковье. Десятки поселков в Ленинградской области предлагают особняки различного класса от нулевого цикла до готового к вселению. Частично за счет загородного жилья сейчас в Петербурге компенсируется недостаток элитных предложений;
  • из-за высокого спроса на жилье в Питере (риэлторы отмечают постоянно усиливающиеся миграционные потоки в Северную столицу) и трендов развития банковской системы России ждать снижения ставок по ипотечным займам не стоит. Более популярна сейчас в банках Петербурга рассрочка на оплату покупаемого жилья, чем ипотека, – соответственно 20 и 25-30 проц. запросов от клиентов банков.

Каковы перспективы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга?


Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Петербурге во многом аналогична таковой на рынке жилья: доля свободных помещений в последнее время стабильно снижается, арендная плата и стоимость покупки растут.

Единую картинку рынка коммерческой недвижимости в Петербурге получить трудно, так как разные аналитические центры используют различные методики подсчета. К примеру, объем введенных в строй в 2011 г. офисных площадей оценивается от 170 тыс. до 210 тыс. квадратных метров. Но по некоторым вопросам эксперты различных компаний пришли к общим выводам:

  • коммерческая недвижимость дорожает – как минимум, соответственно уровню инфляции;
  • идет стабильное сокращение доли свободных помещений под коммерческие цели (офисы, магазины, развлекательная и сервисная сферы, производство, склады и пр.). Так, по данным компании Jones Lang LaSalle, с начала нынешнего года свободные площади под офисы с начала текущего года уменьшились с 19,7 до 13,5 проц. от их общего количества;
  • заполняемость торговых площадей в Петербурге на сегодняшний день – 96 проц., но рост цен на торговые площади не превышает аналогичный показатель для офисных помещений;
  • в 2012 г. намечен рост в несколько раз ввода в эксплуатацию складских помещений – с 12-18 тыс. квадратных метров в 2011 г. до 100-170 тыс. тыс. в нынешнем.

Объективную оценка рынку недвижимости в Петербурге дал прошедший в мае с.г. в Северной столице 63-й Всемирный конгресс Международной федерации профессионалов рынка недвижимости (FIABCI): по многим показателям до мировых стандартов Северной столице еще далеко, но прогресс очевиден.

Рынок Питера всегда развивался с заметным отставанием от рынка Москвы. Строительство большого числа новых элитных жилых комплексов в престижных районах города и массовая коммерческая застройка в спальных районах началось лишь 2002 -2005 годах, отметил в интервью "Биржевому лидеру" Юрий Дубовиков, Заместитель генерального директора группы компаний «Жилищный капитал».

На формирование рынка в указанный период влияло множество экономических факторов как местного, так и государственного масштаба:
- развитие ипотечных программ банками,
- установление четких схем и условий инвестиционно-строительной деятельности застройщиков,
- повышение уровня жизни различных слоев населения,
- рост покупательской способности,
- миграционные процессы,
- рост цен на нефть на мировых рынках и т.д.

Однако в только начинающийся период подъема грянул кризис. Резко сократился объем продаж в строящихся объектах и на вторичном рынке, начались трудности у застройщиков с получением банковских кредитов в отсутствии возможности привлечения достаточных объемов оборотных средств с рынка… Как результат- цены поползли вниз, множество проектов и строек были практически заморожены(в частности проблемными оказались целые микрорайоны в Невском районе, Купчино, Рыбацком и др.), часть застройщиков вынуждена была уйти с рынка (банкротство, продажа бизнеса и т.д.).

На сегодняшний день идет процесс восстановления объемов строительства и постепенного достижения ценовых показателей докризисного периода. Но ничего, что говорило бы о невероятном взлете потребления и, как следствие, резкого повышения интереса инвесторов к инвестиционным проектам в сфере жилищного строительства в Санкт- Петербурге, не происходит. Все на самом деле в рамках инфляционных процессов, планомерного и неизбежного повышения цен на строительные материалы (в том числе из-за роста стоимости на энергоносители), сезонных колебаний цен и потребительских возможностей населения.

Что касается «элитки», то можно согласиться с автором статьи: сокращение разрешений на реализацию проектов в историческом центре Питера и в других «знаковых» районах неминуемо должно привести к сокращению предложений в этом сегменте рынка и, как следствие, к непреодолимому желанию застройщиков взвинтить цены. Но рынок не беспределен и разумность баланса «ЦЕНА-КАЧЕСТВО» является основным критерием принятия решения потенциальным потребителем о покупки как «элитной» недвижимости, так и жилья «эконом-класса» в районах массовой застройки. В Питере, как и в Москве, и в других регионах, увеличение объемов продаж для основной массы застройщиков является приоритетной задачей.

Статистические данные о росте ценовых показателей на недвижимость несведущую публику и таких же несведущих, а порой, просто не задумывающихся над описываемой проблемой журналистов, вводят в заблуждение. А на самом деле, декларируя в своих рекламных концепциях планомерный, а порой и весьма резкий рост цены на своих объектах в целях заставить потребителей быстрее, «именно сейчас, а то потом будет на много дороже», принимать решение о покупке недвижимости, застройщики готовы к значительному снижению стоимости продажи возводимого жилья от верхней заявленной «планки» цены для привлечения большего числа потребителей. Но это в статистике не учитывается.

На сегодняшний день как в Питере, так и в других регионах от Москвы до Владивостока спрос на жилье не преобладает над предложением как на первичном, так и на вторичном рынках. Поэтому ажиотажного спроса и безудержного роста цен в обозримом будущем ожидать не стоит. Рынок недвижимости как был интересен застройщикам, уже работающим в инвестиционно-строительной сфере, так и останется для них привлекательным. Ведь надо загружать мощности своих строительных организаций, обеспечить работой и зарплатой имеющийся персонал, обеспечивать выполнение финансовых обязательств перед банками и своими акционерами. А всё это можно делать лишь в процессе реализации проекта. Поэтому важен не только и не столько конечный результат деятельности инвестора –застройщика, а сам ПРОЦЕСС. Но это уже вопрос для большого эссэ.

Ожидать появления в нынешней ситуации на Петербургском рынке недвижимости новых крупных игроков не следует: нет мощного роста рынка, нет резкого роста потребления, есть опасения относительно экономической ситуации в мире и прогнозирования нового, еще более мощного витка экономического кризиса.

Недвижимость в Питере будет дорожать, но с определенными колебаниями с различной амплитудой за счет факторов влияния, которые частично были упомянуты выше. Показатель роста цены предложения на рынке жилой недвижимости Петербурга может составить: для первичного жилья - 10-12 % в год. Для вторичного жилья - 12-14% в год.

Редколлегия отдела "Новости банков России" журнала "Биржевой лидер" совместно с экспертами Академии Форекс и биржевой торговли Masterforex-V проводят опрос на форуме Forex: как вы считаете, продолжат ли цены на недвижимость рост в Петербурге, или или недвижимость будет дешеветь?
- да, недвижимость в Петербурге будет только дорожать;
- нет, недвижимость в Петербурге значительно упадет в цене;
- всё зависит от мировой коньюктуры.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Если у Вас иное мнение напишите его в комментариях.
Возник вопрос по теме статьи - Задать вопрос »
comments powered by HyperComments
« Предыдущая новость «  » Архив категории «   » Следующая новость »

Рекомендованный брокер №1

Журнал «Биржевой лидер»

Журнал, интересные статьи

Видео

Энциклопедия

Шуфрич Нестор Иванович
Шуфрич Нестор Иванович
28 января
28 января
Андижанская обл. Узбекистана
Андижанская область Узбекистана
Новосибирск
Новосибирск
Биржи Азии
Биржи Азии
Меладзе Константин Шотаевич
Меладзе Константин Шотаевич