Интересен ли рынок недвижимости Петербурга для инвесторов?

Новости недвижимости Петербурга. Столицы всегда манили к себе людей с периферии, из глубинки – талантливых, авантюристических, успешных, прогрессивных и т.п., которым местечковые рамки малой родины становились оковами. Есть ли сегодня шанс не только приехать, но и закрепиться, осесть, пустить новые корни – как в личной, так и в профессиональной жизни, к примеру, в Северной столице России, Санкт-Петербурге?

Покорение города Петра Великого начинается с поиска крыши над головой – и для себя, и для своего бизнеса. Или стоить ли купить впрок недвижимость, зная что в ограниченных рамках столицы, недвижимость - одна из надежнейших сфер инвестиции.

Насколько интересна первичная недвижимость в Северной столице, в чем ее плюса и минуса – наш краткий обзор цен, трендов и мнений наших экспертов, риэлтеров и продавцов петербуржской "первички".

Чем привлекает "Северная столица" России?

Северная столица России уже долгие годы пользуется высокой популярностью не только у авантюристов из глубинок, но и у предприимчивых жителей Москвы. Действительно, являясь мощным экономическим центром России, Санкт-Петербург на сегодняшний день привлекает все большее количество российских и заграничных инвесторов, бизнесменов, застройщиков, которые сосредотачивают здесь свой бизнес и воплощают в реальность задуманные проекты. Несомненно, кризис 2008 года нанес существенный удар всем отраслям экономики страны, и рынку недвижимости и строительства в том числе. По аналитическим данным исследовательских компаний, экономическая ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась лишь к 2010 году, и начатое в докризисное время строительство в городах было по большей части наконец закончено, что послужило своего рода новой ступенью в развитии рынка недвижимости как в Москве, так и в Санкт-Петербурге. Однозначно стоит отметить перспективность и активное развитие данного сегмента рынка в северной столице, что обуславливается, в первую очередь, ее федеральным значением для всей страны, экономическим развитием, и, конечно же, огромным количеством проживающих тут людей, что дает городу полное право считаться миллионником, отметила в интервью "Биржевому лидеру" Чубукова Людмила, PR-менеджер агентства недвижимости VSN REALTY.

Какие преимущества дает своим жителям Петербург? Их много, пояснил ведущий канадский эксперт Академии Masterforex-V, Евгений Ольховский:

• административный центр СЗФО. Если наименование Северная столица – дань прошлому, то нынешний официальный статус города – столицы Северо-Западного федерального округа – реален. Петербург – город-миллионник (между прочим, самый северный на нашей планете). Все руководящие органы Северо-Запада России расположены именно здесь – и в этом экономия времени при получении различных лицензий, согласований, регистраций и т.п.
• мощный экономический центр России. Промышленность – один из камней в фундаменте благополучия Петербурга. В городе развиты автомобилестроительная, судостроительная и судоремонтная промышленность, приборо- и станкостроение, производство электроники и оптики, различного электрооборудования, черная и цветная металлургия, химическая, полиграфическая, легкая и пищевая отрасли и т.д. Важное место в Петербурге занимает и оборонно-промышленный комплекс. Производственная база в городе подкреплена наличием соответствующей рабочей силы с высоким интеллектуальным и квалификационным потенциалом. По валовому региональному продукту (ВРП) Петербург стабильно входит в ТОП-5 среди регионов России.
• крупнейший транспортный узел. В Петербурге есть крупнейший морской и речной порты с соответствующей логистической инфраструктурой, крупнейший на Северо-Западе России аэропорт «Пулково». Северная столица имеет развитое железнодорожное и автомобильное сообщение с другими регионами России и зарубежьем. Географическое положение, благодаря которому Петр I и «прорубил окно в Европу», за триста лет не поменялось, и город по-прежнему остается важнейшим перевалочным пунктом между Россией и Азией, с одной стороны, и Северной Европой – с другой.
• значительный инвестиционный потенциал. Город имеет возможности для развития различных отраслей экономики и в то же время нуждается не только в создании новых производств, но и в кардинальной реконструкции старых, а также в модернизации инфраструктуры – это очень хороший стимул для инвестиций. Примером может послужить автопром – за последние годы в городе и рядом с ним созданы автозаводы производителей с мировым именем – Toyota, Nissan, GM, Scania, Hyundai, завод российских ё-мобилей. На днях глава комитета по экономическому развитию Петербурга Е. Елин озвучил нынешнюю инвестиционную привлекательность города в цифрах – 275 млрд. рублей. На сегодняшний день крупнейшими иностранными инвесторами города являются Франция, Южная Корея, Бельгия, Германия, США, а также Казахстан и Беларусь.
• туристический центр мирового значения. Туризм – один из важнейших секторов экономики Петербурга. Каждый десятый охраняемый государством памятник России находится здесь. Туристическая инфраструктура города стремительно развивается, однако возможностей для бизнеса и трудоустройства здесь пока еще больше.
• финансовый центр России. Петербург – второй по величине региональный финансовый рынок России. В городе работает полсотни банков, еще сотня банков открыли здесь свои филиалы. В Петербурге работают крупнейшие биржи России (фондовая, товарная, нефтяная и пр.), около 400 брокерских и финансовых компаний.
• международный центр. При статусе «окна в Европу» иначе и быть могло. В Петербурге работает более 30 генконсульств иностранных держав, представительства международных организаций, десятки землячеств и национально-культурных объединений, постоянно проходят всевозможные международные и всероссийские форумы, съезды, выставки и т.п.

Насколько интересен для инвесторов рынок жилой недвижимости Петербурга?

Санкт-Петербург является одним из самых интересных рынков недвижимости в России. С одной стороны, стоимость квадратного метра здесь почти в два разаниже, чем в Москве – значит, меньше и «входной билет», с другой – темпыприроста стоимости вполне сопоставимы со столичными. При этом в Петербургесреди инвесторов популярен такой вид жилья, как квартиры-студии, которые началимассового появляться в Московском регионе только в последнее время. Студиидешевле однокомнатных квартир, при этом в последние несколько лет их стоимостьс начала продаж до ввода дома в эксплуатацию возрастает на 30-40%. Также онивостребованы среди арендаторов при цене аренды, сопоставимой с арендойоднокомнатной квартиры, пояснила корреспондентам "Биржевого лидера" Ольга Козимянец,исполнительный директор «НДВ СПб» (подразделение «НДВ-Недвижимость»).

Рынок недвижимости в Петербурге уверенно оправляется после кризиса 2008-2009 гг.: в городе стабильно наращивается строительство как жилой, так и коммерческой недвижимости, заметно активизировался вторичный рынок. В Петербурге можно инвестировать в строительство недвижимости или купить либо арендовать уже готовые к вселению квартиры, дома, офисы, помещения под торгово-развлекательные и производственные нужды, складские помещения и пр.

Первичный рынок: средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья Санкт-Петербурга (рубль, первичный рынок жилья, все типы квартир)

Вторичный рынок: средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья Санкт-Петербурга (рубль, вторичный рынок жилья, все типы квартир)

На графиках четко видно, что цены на недвижимость Петербурга упали не в период начала кризиса в 2008 году, а в 2010-2011гг.

Вот несколько ключевых фактов с рынка жилой недвижимости Северной столицы:

• в прошлом году в Петербурге построено 2,7 млн. квадратных метров жилья. При этом эксперты заявляют, что потенциал строительных компаний далеко не исчерпан;
• на конец мая 2012 г. средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в городе составляла почти 80 тыс. рублей, на вторичном – 93 тыс. рублей. При инвестировании в жилые объекты «с нуля» стоимость квадратного мера снижается на 15-40 проц.;
• цены на жилье растут опережающими показатели инфляции темпами. Так, за последние полгода жилье на первичном рынке подорожало на 4,93 проц., на вторичном – на 6,51 проц. В 2011 г. новое жилье подорожало на 7,5-20 проц. И в нынешнем году эксперты прогнозируют рост цен на жилье на первичном рынке до 20 проц. Вряд ли существенно отстанет от цен первички стоимость на вторичном рынке – с мая прошлого года цены б/у жилья выросли на 10-12 проц.;
• в городе можно купить или арендовать любое жилье – от социального до класса «элит». В Петербурге подхватили предложение В. Путина строить «доходные дома» – в прошлом году компания РОССТРО сдала первый такой социальный дом в Кингисеппе, при этом все квартиры получили своих временных владельцев-арендаторов в течение всего двух недель. Так что строительство доходных домов в Питере будет продолжено. С апартаментами класса «элит», правда, в городе в последнее время возникла напряженка – это связано с отменой городскими властями ряда разрешений на строительство в центре города, традиционном месте расположения престижного жилья;
• петербуржцы активно заселяют область – совсем как в Подмосковье. Десятки поселков в Ленинградской области предлагают особняки различного класса от нулевого цикла до готового к вселению. Частично за счет загородного жилья сейчас в Петербурге компенсируется недостаток элитных предложений;
• из-за высокого спроса на жилье в Питере (риэлторы отмечают постоянно усиливающиеся миграционные потоки в Северную столицу) и трендов развития банковской системы России ждать снижения ставок по ипотечным займам не стоит. Более популярна сейчас в банках Петербурга рассрочка на оплату покупаемого жилья, чем ипотека, – соответственно 20 и 25-30 проц. запросов от клиентов банков.

Каковы перспективы рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга?

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Петербурге во многом аналогична таковой на рынке жилья: доля свободных помещений в последнее время стабильно снижается, арендная плата и стоимость покупки растут.

Единую картинку рынка коммерческой недвижимости в Петербурге получить трудно, так как разные аналитические центры используют различные методики подсчета. К примеру, объем введенных в строй в 2011 г. офисных площадей оценивается от 170 тыс. до 210 тыс. квадратных метров. Но по некоторым вопросам эксперты различных компаний пришли к общим выводам:

• коммерческая недвижимость дорожает – как минимум, соответственно уровню инфляции;
• идет стабильное сокращение доли свободных помещений под коммерческие цели (офисы, магазины, развлекательная и сервисная сферы, производство, склады и пр.). Так, по данным компании Jones Lang LaSalle, с начала нынешнего года свободные площади под офисы с начала текущего года уменьшились с 19,7 до 13,5 проц. от их общего количества;
• заполняемость торговых площадей в Петербурге на сегодняшний день – 96 проц., но рост цен на торговые площади не превышает аналогичный показатель для офисных помещений;
• в 2012 г. намечен рост в несколько раз ввода в эксплуатацию складских помещений – с 12-18 тыс. квадратных метров в 2011 г. до 100-170 тыс. тыс. в нынешнем.

Объективную оценка рынку недвижимости в Петербурге дал прошедший в мае с.г. в Северной столице 63-й Всемирный конгресс Международной федерации профессионалов рынка недвижимости (FIABCI): по многим показателям до мировых стандартов Северной столице еще далеко, но прогресс очевиден.

Рынок Питера всегда развивался с заметным отставанием от рынка Москвы. Строительство большого числа новых элитных жилых комплексов в престижных районах города и массовая коммерческая застройка в спальных районах началось лишь 2002 -2005 годах, отметил в интервью "Биржевому лидеру" Юрий Дубовиков, Заместитель генерального директора группы компаний «Жилищный капитал».

На формирование рынка в указанный период влияло множество экономических факторов как местного, так и государственного масштаба:
- развитие ипотечных программ банками,
- установление четких схем и условий инвестиционно-строительной деятельности застройщиков,
- повышение уровня жизни различных слоев населения,
- рост покупательской способности,
- миграционные процессы,
- рост цен на нефть на мировых рынках и т.д.

Однако в только начинающийся период подъема грянул кризис. Резко сократился объем продаж в строящихся объектах и на вторичном рынке, начались трудности у застройщиков с получением банковских кредитов в отсутствии возможности привлечения достаточных объемов оборотных средств с рынка… Как результат- цены поползли вниз, множество проектов и строек были практически заморожены(в частности проблемными оказались целые микрорайоны в Невском районе, Купчино, Рыбацком и др.), часть застройщиков вынуждена была уйти с рынка (банкротство, продажа бизнеса и т.д.).

На сегодняшний день идет процесс восстановления объемов строительства и постепенного достижения ценовых показателей докризисного периода. Но ничего, что говорило бы о невероятном взлете потребления и, как следствие, резкого повышения интереса инвесторов к инвестиционным проектам в сфере жилищного строительства в Санкт- Петербурге, не происходит. Все на самом деле в рамках инфляционных процессов, планомерного и неизбежного повышения цен на строительные материалы (в том числе из-за роста стоимости на энергоносители), сезонных колебаний цен и потребительских возможностей населения.

Что касается «элитки», то можно согласиться с автором статьи: сокращение разрешений на реализацию проектов в историческом центре Питера и в других «знаковых» районах неминуемо должно привести к сокращению предложений в этом сегменте рынка и, как следствие, к непреодолимому желанию застройщиков взвинтить цены. Но рынок не беспределен и разумность баланса «ЦЕНА-КАЧЕСТВО» является основным критерием принятия решения потенциальным потребителем о покупки как «элитной» недвижимости, так и жилья «эконом-класса» в районах массовой застройки. В Питере, как и в Москве, и в других регионах, увеличение объемов продаж для основной массы застройщиков является приоритетной задачей.

Статистические данные о росте ценовых показателей на недвижимость несведущую публику и таких же несведущих, а порой, просто не задумывающихся над описываемой проблемой журналистов, вводят в заблуждение. А на самом деле, декларируя в своих рекламных концепциях планомерный, а порой и весьма резкий рост цены на своих объектах в целях заставить потребителей быстрее, «именно сейчас, а то потом будет на много дороже», принимать решение о покупке недвижимости, застройщики готовы к значительному снижению стоимости продажи возводимого жилья от верхней заявленной «планки» цены для привлечения большего числа потребителей. Но это в статистике не учитывается.

На сегодняшний день как в Питере, так и в других регионах от Москвы до Владивостока спрос на жилье не преобладает над предложением как на первичном, так и на вторичном рынках. Поэтому ажиотажного спроса и безудержного роста цен в обозримом будущем ожидать не стоит. Рынок недвижимости как был интересен застройщикам, уже работающим в инвестиционно-строительной сфере, так и останется для них привлекательным. Ведь надо загружать мощности своих строительных организаций, обеспечить работой и зарплатой имеющийся персонал, обеспечивать выполнение финансовых обязательств перед банками и своими акционерами. А всё это можно делать лишь в процессе реализации проекта. Поэтому важен не только и не столько конечный результат деятельности инвестора –застройщика, а сам ПРОЦЕСС. Но это уже вопрос для большого эссэ.

Ожидать появления в нынешней ситуации на Петербургском рынке недвижимости новых крупных игроков не следует: нет мощного роста рынка, нет резкого роста потребления, есть опасения относительно экономической ситуации в мире и прогнозирования нового, еще более мощного витка экономического кризиса.

Недвижимость в Питере будет дорожать, но с определенными колебаниями с различной амплитудой за счет факторов влияния, которые частично были упомянуты выше. Показатель роста цены предложения на рынке жилой недвижимости Петербурга может составить: для первичного жилья - 10-12 % в год. Для вторичного жилья - 12-14% в год.

Редколлегия отдела "Новости банков России" журнала "Биржевой лидер" совместно с экспертами Академии Форекс и биржевой торговли Masterforex-V проводят опрос на форуме Forex: как вы считаете, продолжат ли цены на недвижимость рост в Петербурге, или или недвижимость будет дешеветь?
- да, недвижимость в Петербурге будет только дорожать;
- нет, недвижимость в Петербурге значительно упадет в цене;
- всё зависит от мировой коньюктуры.