В 1963 году Гарри Трегубов (Harry Triguboff) решил бросить вызов Великой Австралийской Мечте - иметь свой собственный дом на 25 акрах земли.
Оглядевшись и увидев кругом роскошные коттеджи, он заявил о своем решении начать строить доступное жильё. Он подумал, что пришло время, чтобы люди начали жить в квартирах. Это было в далеком 1968 году.
С тех пор под его чутким руководством, его компания Meriton Apartments Pty Ltd стала самой крупной строительной компанией в Австралии, обеспечив жильем более 150 000 человек 22-миллионной нации. В Сиднее каждый третий проживает в квартире, которую построила компания Meriton - к ужасу некоторых жителей и местных властей, которые жалуются на то, что все окрестности перенаселены из-за его построек.
Он продает квартиры по доступным ценам, близко к центру города или поблизости от станций метро, и делает это в больших масштабах, чем кто-либо другой. Он дает людям выбор.
Стратегия Трегубова (Triguboff) заключается в том, чтобы строить самые высокие многоквартирные дома, на строительство которых он может получить разрешение в пригородах, где люди могут позволить себе их купить. Он рассчитывает на спрос нации, испытывающей дефицит в 200 000 застроек, где средняя стоимость дома в 6,8 раза превышает ежегодный семейный доход – более чем вдвое превышая Американский коэффициент, равный 2,9 (по данным исследования Международной Организации Демографической и Жилищной Эффективности).
В то время как его конкурент Australand Property Group отступил на пике своих долгов во время финансового кризиса, компания Meriton отхватила больший кусок на рынке жилья, управляя каждым шагом строительства и процессом продаж, и финансируя проекты из внутренних резервов.
Сражения Трегубова
Сейчас Гарри уже на пятом месте в списке австралийских богачей, с состоянием $4.2 млрд. Чтобы добиться всего этого, ему пришлось сражаться с правительством, конкурировать с застройщиками, и бороться за культурные привилегии автономных домов.
Его поиски изменить то, как живут австралийцы, набирают обороты, в то время как Meriton вступает на путь строительства крупнейших проектов на сегодняшний день. Это: 77-этажный Infinity Tower, самое высокое жилое здание Brisbane, и строительство 2000-квартирного жилого объекта под названием Victoria Square в Зетланде, что в пригороде Сиднея.
Не все приветствуют это строительство. Имеются ограничения по поводу расширения строительства высотных домов в окрестностях, где Meriton заканчивает строительство первого, 320-квартирного дома.
Обеспокоенность перенаселением
Люди обеспокоены перенаселенностью. Большое количество арендаторов и студентов совсем не привлекает семейный рынок. Квартиры Meriton стоимостью от $270 000$ за однокомнатные до более чем $1 млн. за самые дорогие трехкомнатные квартиры, как правило, оснащены кухонными приборами из нержавеющей стали, системой кондиционирования и застекленными шкафами в спальнях. Их площади варьируются от 60-70 м2 (однокомнатные квартиры), до 130 м2 (трехкомнатные).
Покупатели - в основном люди в возрасте до 40 лет, обычно молодые специалисты или одинокие, в основном из Азии, включая Китай, Корею, Сингапур и Индонезию. Компания Meriton привлекает все больше молодых семей, так как большинство застроек оснащены детскими садами.
Рысью по земному шару
Гарри Трегубов (родился в г. Далянь, Китай) в 1933 году. В 1948-м, незадолго до коммунистической революции Мао Цзэдуна переехал в Австралию со своей семьей. Он закончил среднюю школу в Сиднее, затем обучался в университете Лидса, Англия, работал в текстильной компании в Южной Африке, занимался бизнесом по производству ковров с отцом и братом в Израиле, а затем вернулся в Австралию, где работал водителем такси и управлял службой по доставке молока.
После работы по продаже собственности, где он сделал «плохую карьеру продавца» - как он говорит, Трегубов решил испробовать себя в строительстве. В 1963 году он взял ссуду, чтобы купить свой первый участок земли в Темпе, индустриальном пригороде Сиднея, под взлетной полосой самого оживленного национального аэропорта, и построил блок из 8 домов, внимательно изучая процесс строительства на месте.
Улица Меритон
Трегубов говорит, что в этом бизнесе не нужно быть архитектором, инженером или каменщиком, но ты должен понимать, как движутся деньги. И только тогда ты поймешь, что ты на своем месте.
5 лет спустя он построил дом на 18 квартир на улице Меритон (Meriton) в Гладсвилле (Gladsville), что и дало название его компании, которую он зарегистрировал в 1968 году.
Он включил Meriton в список Австралийской торговой биржи, затем в январе 1974, выкупил акции обратно, так как успех компании и желание быть ее хозяином росли.
Трегубов (Triguboff) решил покупать только во время спадов и продавать во время подъемов, и строить только в районах, имеющих инфраструктуру, необходимую для поддержания строительства. У Meriton было достаточно средств, чтобы покрыть свой долг до 1980-х, и к 2000 году компания полностью освободилась от долгов и финансировала сама свои проекты, что оправдалось спустя 7 лет, когда наступил финансовый кризис.
Дорога Расчищена
Его конкуренты, такие как Stockland и Australand, ушли с рынка жилья, так как финансовые затраты увеличились. Meriton продолжала развиваться, и на данный момент построила более чем 60 000 квартир.
По словам Аарона Гадиела (Aaron Gadiel), главного исполнительного директора Urban Taskforce, в разгар глобального финансового кризиса, когда все компании закрывались, он построил свой бизнес так, чтобы строить, не сбиваясь с ритма. Он правильно предвидел, что спрос на его жилье, доступное для среднего покупателя, не ослабеет.
35% продаж жилых кварталов со средней и высокой плотностью приходятся на столицу Австралии. В Новом Южном Уэльсе 20,5% людей жили в квартирах в 2008 году (по последним данным бюро статистики), по сравнению с 14,3% в 2000 году.
Недостаток Жилья
2 ноября Резервный банк Австралии поднял ставку рефинансирования до 4,75%, это седьмое повышение с октября 2009 года. К 30 июня цены на жилье, включая Сидней, поднялись на 18.4% за год.
По прогнозам Управления планирования Нового Южного Уэльса к 2036 году население Сиднея вырастет до 6 миллионов с нынешних 4.5 млн. По оценкам Ассоциации Жилищной Индустрии, наиболее населенный штат столкнется с нехваткой 232 600 домов к 2020 году. Нехватка жилья в Австралии возрастет до 466 000 квартир за тот же период с нынешних 200 000.
Трегубов (Trjguboff) говорит, что он не может уговорить местные власти одобрить запланированное им строительство. Он вкладывает больше денег в собственность, которую он уже построил. На данный момент его компании принадлежит около 4000 квартир.
Meriton отказывается оглашать свой доход за последний год на правах частной компании.
Бывший премьер-министр Нового Южного Орлеана Карр (Carr) сказал в телефонном интервью, что Трегубов оптимистически настроен насчет роста населения, что оно будет расти все больше и больше.
Харви Роуз (Harvey Rose), мэр северных берегов пригорода Питвотер (Pittwater), находится среди тех, кто противостоит Трегубову (Triguboff). Компания Трегубова планирует построить комплекс из 16 домов, 5 из которых будут пятиэтажными. Это превышает нынешний трехэтажный уровень в этом районе, а планируемое количество квартир в 3 раза превышает нынешний предел плотности.
“Предложение Meriton не будет одобрено подавляющим большинством людей живущих в Питвотере”, говорит Роуз (Rose).
Активное Участие
Трегубов остается активным управляющим директором, посещая строительные объекты ежедневно. Около десятка людей, ответственных за строительство, планирование, управление собственностью и другие разделы бизнеса, ежедневно и подробно перед ним отчитываются. Трегубов, который не пользуется компьютером, все проверяет и дает свои отзывы.
Кент Медвин (Kent Medvin), один из трех победителей в соревновании “Выиграй неделю с миллиардером”, спонсируемого журналом BRW, бросил тень на Трегубова в сентябре. Он сказал, что для него было огромнейшим удивлением узнать об участии Трегубова в обсуждении деталей проектов его компании.
Медвин (Medvin), управляющий компанией Rock Property, инвестор жилой собственности и застройщик в Хобарте, Тасмания, сказал что Трегубов вовлечен в такие детали, как выбор цвета, дизайн, фасады, планировка квартир, размеры комнат.
“Он мало говорит и слова, которые он использует, обычно из 4 букв. Новый штат работников возможно немного шокирован этим, но большинство уже привыкло к этому,” говорит Медвин.
Больше и Больше
Трегубов женился во второй раз и у него две дочери, ни одна их которых не заинтересована в бизнесе. Один из его четверых внуков, Элла, подает надежды быть преуспевающей в бизнесе.
И до сих пор Трегубов говорит, что он никогда не уйдет в отставку, он планирует продолжать строительство, делать Meriton более и более успешным. Он часто оглядывается в свое прошлое, посещает дома, построенные десятки лет назад, чтобы навестить их жильцов.
“Я наслаждаюсь, наблюдая за ними. Я изменил Сидней. Это мой город, мои люди. Мы принадлежим друг другу”, говорит он.
