По действующему законодательству Германии, доходы от сдачи в аренду недвижимости облагаются налогом до 50 процентов. Но есть способ сократить эту нагрузку до минимума.
При получаемом арендном доходе, например, от 60 000 евро в год, облагаемом налогом (многоквартирный дом с пятью-шестью большими квартирами, или одна роскошная квартира в Берлине), можно сэкономить более 10 000 евро. Каким же образом? Как рассказали специалисты компании IBA Real Estate, хитрость состоит в том, что арендодатель может основать GmbH (аналог российского Общества с ограниченной ответственностью – ООО). Это не так сложно и дорого, как может показаться.
Как уменьшить вдвое налоговую нагрузку с доходов от сдачи в аренду недвижимости? С доходы от аренды через общество с ограниченной ответственностью (ООО) взимается налог на прибыль, подоходный налог и промышленный налог. Это примерно 30 процентов. Если удается избежать промышленного налога, остается всего только 15,83%. Избавиться от необходимости уплаты промышленного налога можно при выполнении следующих условий: компания ограничивается чисто управлением недвижимостью, поэтому избегает коммерческой деятельности и сдачи в аренду производственных механизмов, например, грузовых лифтов или кранового оборудования. Как правило, так вполне можно сделать.
GmbH (Общество с ограниченной ответственностью) распределяет свою прибыль на своих акционеров, которые должны подвергаться налогообложению на дивиденды. Это на девять процентных пунктов больше, но по-прежнему выгоднее по сравнению с налогами с собственников частной арендуемой недвижимости, которая подлежит обложению с максимальной налоговой ставкой. Предельная ставка для собственника – 37 процентов, а уменьшение прибыли ООО приводит к еще большему снижению. Налог с прибыли от продажи недвижимости нужно платить и GmbH. Они реинвестируются в новое имущество, но можно продать его по первоначальной стоимости и сдать новую недвижимость в управление («6b-резерв»).
Для регистрации GmbH один раз взимается сумма до 1 000 евро. Кроме того, должен быть сформирован уставной капитал не менее 12 500 евро, но который остается в ООО. Каждый год стоимость баланса и налоговых деклараций ООО обходится от 3000 до 4000 евро в год. Все эти затраты не маленькие, поэтому создавать ООО для снижения налога на прибыль имеет смысл только для собственников нескольких квартир. Для сдачи в аренду одной-двух стандартных квартир это будет невыгодно. Разумеется, в каждом отдельном случае стоит все заранее просчитать.
