Новости недвижимости. До недавнего времени считалось, что инвестиции денежных средств в недвижимость – отличная возможность сохранить и приумножить "свободные деньги". В условиях стремительного роста цен легко можно было, купив квартиру за 200 000 долларов США, продать ее уже через полгода с выгодой в 10-15%.
Ныне все не так просто, а на рынке вторичного жилья ситуация и вовсе уныла. Здесь цены не растут уже давно, изменений никаких не прогнозируется, а потому основное внимание инвесторов обращено на новостройки. Оправдает ли себя данная стратегия? На какой доход можно рассчитывать и каковы будут риски?
Каковы тенденции столичного рынка недвижимости России?
Столичное жилье в принципе воспринимается не столько как жилье, сколько как способ инвестирования денежных средств. Рынок новостроек Москвы – перспективное, и в то же время опасное поле для инвестиционной деятельности, ведь цены остаются стабильными и показывают позитивную динамику:
■ прогноз цен. Что касается прогнозируемого поведения цен, то многие эксперты ожидают повышение спроса, а с ним и стоимости жилья. Причина тому – решение московских властей существенно ограничить застройку Москвы. Вместо этого планируется расширять сам город, путем присоединения к нему ближайших территорий. Когда же эти районы получат право называться Москвой, там тоже следует ожидать роста цен на недвижимость.
На новостройки в Москве ожидается повышение спроса, рассказал в интервью "Биржевому лидеру" эксперт по биржевым инвестициям компании RED Development Кудряшов Антон, и связано это, с решением властей существенно ограничить застройку города. Кроме того, далеко неудовлетворенный до наступления кризисных явлений спрос на жилье, который рождал рост цен и большие объемы сделок, никуда не делся.
Кризис внес свои коррективы в рынок (подробнее Будет ли очередная волна кризиса в мире и что ждет курс доллара?), но жить-то где-то нужно, квартиры от кризиса шире не стали, прирост населения, если верить статистике увеличилась. Как вариант, стоит обратить внимание и проанализировать достаточно новое веяние на рынке недвижимости Москвы – лофт - апартаменты. Лофт апартаменты - это продукт реконструкции исторических зданий, где есть все: высокие потолки, мансарды, старинный кирпич, развитая инфраструктура и собственная управляющая компания, одним словом - это необычное жилье.
■ коррекция спроса. Некоторые изменения претерпел характер спроса. Все большей популярности набирают одно- и двухкомнатные квартиры, а также квартиры-студии. Это является результатом снижения уровня платежеспособности населения. Поэтому люди теперь больше тяготеют к малогабаритному жилью, и застройщики, видя эту тенденцию, также отдают предпочтение созданию квартир меньших метражей.
■ итоги I квартала 2012. Цены продолжают расти, что, как было сказано выше, связано с уменьшением предложения и как следствие – повышением спроса. Средняя стоимость квадратного метра в новых домах эконом-класса возросла за квартал на 3,6%. Комфорт-класс тоже порадовал ростом стоимости кв. метра, он составил 1,7%. В новостройках бинесс-класса цена за квадратный метр увеличилась на 3,5%.
Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерациина конец периода; рублей за 1 квадратный метр общей площади:
■ риски инвестирования. Существует, однако, вероятность, что Россию захлестнет очередная волна кризиса, и в этом случае никакого роста цен можно не ожидать. Некоторые тревожные звоночки наблюдаются уже сейчас. Это и инфляция, и невысокий уровень дохода среди большинства населения. В то же время некоторые эксперты наоборот видят в мировом кризисе причину дальнейшего роста цен. Ведь в условиях всеобщей нестабильности, дорогостоящая недвижимость – самое надежное, если не сказать единственное средство сохранения капитала.
Самостоятельное инвестирование в жилищное строительство кажется простым только на первый взгляд, отметил
Юрий Гольдберг, управляющий партнер компании "НСКА"
. Если попытаться оценить все риски и потенциальную доходность, то станет понятно, что самостоятельное инвестирование может привести скорее к потерям, чем к извлечению дохода:
- во-первых, надо понимать, что привлекая деньги дольщиков, застройщик хочет получить более дешевый способ финансирования, чем банковский кредит;
- во-вторых, продавая квартиры на начальном этапе строительства, застройщик хочет переложить все риски связанные со строительством на покупателя для минимизации своих собственных потерь.
Рассмотрим риски:
1. Банкротство застройщика. Возможные причины: мошенничество, ошибки в экономической составляющей проекта, юридические риски и т.д. Статистика показывает, что это может быть каждый 10 объект.
2. Срыв сроков строительства объекта. Причины: проблемы с коммуникациями, , недостаток спроса на квартиры, ошибки в проектировании, недостаток финансирования, халатность генерального подрядчика и т.д. Статистика показывает, что сроки срывают от 6 месяцев до 1 лет в 50% случаев
Рассмотрим потенциальную доходность:
1.Общий подъем цен на недвижимость. На сегодняшний момент эксперты рынка недвижимости оценивают рост цен в 2012 году около 10-15%, в некоторых районах и сегментах 5% в некоторых 20%. Возможная вторая волна кризиса может опустить цены на жилье на 20%, а вероятность ее в связи с последними событиями оценивается в 20%
2. Недооцененность по сравнению с готовыми новостройками. В среднем в Москве и МО цены на этапе фундамента ниже чем в новостройках на 20%
3. Доходность зависит от срока строительства. Если строительство затягивается, то годовая доходность будет уменьшаться
4. Транзакционные расходы. На покупку-продажу квартиры в среднем инвестор тратит до 5% от стоимости квартиры
Итого, математическое ожидание доходности равно: "Вероятность, что объект будет достроен" х ("вероятность, что дом будет достроен вовремя" х "доходность вложений" + "вероятность, что дом будет достроен с задержкой" х (("доходность вложений"-1) х "вероятность задержки"+1)) = 2,8%
Где "доходность вложений" определяется как "доход при росте цен" х "вероятность роста цен"+ "доход при падении цен" х "вероятность падение цен" + "доход за счет готовности дома" - "транзакционные издержки". Итого, мы получаем доходность 2,8%, что ниже ставки по депозиту.
Эффективнее всего вкладывать деньги через консультантов по рынку жилья. Они всегда помогут выбрать объект с наименьшими рисками и с наибольшей доходностью, повысив тем самым ожидаемый уровень дохода до 25-35%. Такие услуги, как правило, стоят от 5% и для клиентов от 1 млн. долл. Не менее эффективно вкладывать деньги через фонды, инвестирующие в жилую недвижимость. В фондах ожидаемый доход будет на уровне 25-30%, а расходы составят 1-2% при инвестициях от 100 тыс. рублей.
■ нестабильное кредитование. Некоторые трудности могут ожидать покупателей и при попытке взять ипотеку на дорогостоящую недвижимость. Причины тому все те же: финансовая нестабильность и увеличение ставок рефинансирования. Кроме того масла в огонь подлил законопроект "О залоге", рассмотренный Госдумой в конце 2011 года. Отныне банк больше не сможет требовать доплаты с клиента, переставшего платить по кредиту, в случае если клиент отдал кредитору квартиру, стоимость которой меньше, чем сумма долга. Это новаторство защитит заемщиков, однако же, непременно спровоцирует банки на повышение ставок по кредитам и значительное увеличение размеров первого взноса.
Как поступить инвестору для более эффективного вложения своих средств?
Подведя итог, эксперты лучшего проекта обучения форекс в Европе 2009-2012гг. Академии форекса и биржевой торговли Masterforex-V утверждают, что инвестирование в новостройки Москвы по-прежнему является залогом получения немалой прибыли. Особенно же вероятность высокого дохода увеличивается, если приобретать жилплощадь на начальном этапе возведения объекта. Стоимость кв. метра в этом случае ниже на 20-30%. Но опять же, нужно с огромным вниманием отнестись к репутации застройщика, ведь в случае, если дом будет сдан с опозданием, или не будет сдан вовсе, вы рискуете потерять немалые деньги.
Актуальность заключения инвестиционной сделки на первичном рынке московского региона зависит от ее цели. Для дальнейшей перепродажи квартиру в новостройке выгоднее приобретать на старте проекта, когда цена покупки наиболее низкая и существует большой выбор вариантов, объяснил в интервью "Биржевому лидеру" пресс-секретарь девелоперской компания "Сити-XXI век" Сергей Лядов:
- если же человек инвестирует в недвижимость для последующей ее сдачи в аренду, то надо учитывать, что поступление доходов может начаться только после завершения строительства и ремонта квартиры;
- элитное жилье приносит больший доход, но требует больших первоначальных вложений в отделку. Оно к тому же чувствительно к конъюнктурным требованиям. В элитном сегменте арендодатель имеет и большие потери в доходе при смене арендатора.
- меньше всего проблем у человека, инвестирующего в недвижимость экономкласса. В этом сегменте всегда стабильный спрос, нет жестких требований к отделке, предпочтением пользуются квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью. Новостройки и для арендатора, и для покупателя более предпочтительны с точки зрения потребительских характеристик и новых инженерных коммуникаций.
В целях снижения рисков необходимо избегать покупки жилья до получения застройщиком разрешения на строительство и возникновения у застройщика права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок. И рекомендуется приобретать жилье по договорам участия в долевом строительстве с государственной регистрацией их в Росреестре. В 2012 году на фоне продолжающейся экономической неопределенности рынок жилой недвижимости московского региона, скорее всего, продолжит характеризоваться умеренным спросом и колебательной динамикой цен.
Ожидается, что в Московской области по итогам года темпы роста рублевых показателей средних цен на жилье вряд ли превысят уровень инфляции. В Москве в условиях ограничения объема предложения новостроек и дефицита свободных участков под строительство цены будут расти с опережающей рынок динамикой. Однако речь в данном случае идет не об ажиотажном удорожании, а о превышении годовых темпов инфляции на 5-7%.
Эксперт: инвестиции в жилую недвижимость - самый надежный способ сохранения сбережений от инфляции
Инвестиции в жилую недвижимость, действительно, остаются на сегодняшний день самым надежным и предсказуемым способом сохранения своих сбережений от инфляции. Конечно, прибыль от данных вложений не столь велика, как до кризиса, но, тем не менее, новостройки столицы уже превысили уровень цен лета 2008 года. Вторичная недвижимость и жилье Подмосковья возрастает в цене не столь интенсивно, объяснила корреспонденту "Биржевого лидера" Кирсанова Ирина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО "Пересвет-Инвест".
Так, в августе 2008 года стоимость кв. м на первичном рынке Москвы составила 6009 $, на рынке вторичного жилья – 7 364 $. В апреле 2012 года кв. м на рынке новостроек достиг 12 618 $, или 378 549 рублей (с учетом элитных предложений ЦАО). Средняя цена кв.м. на рынке вторичного жилья в апреле составила 7 514$ или 225 416р.
То есть, стоимость кв.м. на рынке новостроек Москвы с августа 2008 года возросла в два раза, а вторичное жилье поднялась в цене всего лишь на 2,03 %.
Также следует отметить, что с начала года (с янв.12г.) новостройки столицы поднялись в рублевой цене на 5,8%, а в долларах на 7,8%. Вторичное жилье напротив с начала года снизилось в среднем на 1,03 %, а в долларах повысилась на 0,62%.
В Подмосковье средняя цена кв.м. в августе 2008 составила 3432 доллара за кв.м. В первом квартале 2012 года средняя цена кв.м. на рынке новостроек достигла 2 369 $/м2 и 69 879 р./м2., а на вторичном рынке 2 644 $/м2 или 77 993 р./м2. То есть, не смотря на высокий спрос, недвижимость Московской области не столь растет в цене, во многом за счет большого числа предложений, а на рынке новостроек за счет высокого числа объектов на начальной стадии строительства, когда цена кв.м. не столь высока.
То есть, наибольшую прибыль от вложений принесут новостройки столицы, на раннем этапе строительства, когда цена кв.м. минимальна. Что касается типа жилья, то в текущем году, наиболее интенсивно в цене возросли панельные объекты эконом класса, за 4 месяца прибавив 12,1% (135 911 рублей/кв.м.).
Монолитные объекты элит и бизнес класса повысились в стоимости на 7,7% (342 948 рублей). В то же время не многочисленные элитные кирпичные новостройки снизились в цене на 10,4% (378 420 рублей за кв.м).
То есть, панельные объекты интенсивно растут в цене и имеют минимальные сроки строительства. Интересные объекты в районах внутри МКАД, которые наиболее востребованы у покупателей и, кроме того, подобных новостроек, вблизи метро довольно не много, что повышает их ценность. Так, в начале 2011 года трехкомнатная квартира в спальном районе Москвы площадью 77 кв.м. в строящемся панельном доме стоила 8,6 млн. Сейчас данные дома уже построены и подобная квартира здесь стоит уже около 10,3 млн. рублей, то есть цена квартиры возросла на 19,7 % (+1,7 млн. рублей).
Монолитные новостройки, чаще всего не столь интенсивно растут в цене, но если проект интересный и возводится в престижном районе города, то прибыль от вложений также будет высока. Следует рассмотреть престижные районы вблизи ЦАО с хорошей экологией и инфраструктурой. Популярны районы ЮЗАО (Академический, Ломоносовский), ЗАО (Дорогомилово, Раменки) и САО (Аэропорт, Сокол). Например, в районе Аэропорт, не так много новостроек и поэтому, не смотря на высокую цену квартиры в современных домах бизнес-класса с подземной парковкой, весьма интересны покупателям, что сказывается на положительной ценовой динамике. Так в данном районе в ЖК бизнес-класса "Петровский Парк" в начале 2011 года, возможно, было приобрести однокомнатную квартиру (50 кв.м.) за 10,47 млн. рублей, сейчас ЖК уже введен в эксплуатацию и подобная квартира стоит 13,39 млн. рублей. То есть стоимость данного варианта, за год и 4 месяца, возросла на 2,92 млн. рублей, то есть на 27,88 %.
Также строит рассмотреть объекты в районах максимально приближенных к МКАД, где планируется строительство нового метро (при его открытии цена недвижимости повышается в среднем на 10-15%). Подобные новостройки также интенсивно растут в цене. Кроме того, в области разница между эконом, комфорт и бизнес-классом не столь существенна, главное месторасположение, а именно транспортная доступность.
Редколлегия отдела "новости недвижимости" журнала "Биржевой лидер" и эксперты Академии Masterforex-V проводят опрос на форекс форуме: как вы считаете, выгодно ли инвестору вкладывать средства в новостройки рынка недвижимости Москвы?
- да, недвижимость Москвы имеет огромный потенциал к росту;
- нет, цены на недвижимость Москвы находятся на пике;
- меня не интересует рынок недвижимости.
