Одной из особенностей недвижимости является антиинфляционная устойчивость, вот почему недвижимость считают реальным способом защиты средств от инфляции и используют как страховку от неё. Однако, инвестиции в недвижимость связаны с повышенным уровнем риска...
2000-2008 годы стоимость недвижимости в Украине выросла в 9 – 12 раз
Начнем с 2000 года, тогда в Украине появилось ипотечное кредитование. С этого момента рынок недвижимости больше, чем другие рынки испытал на себе действие основных его участников: застройщиков, риэлторов и спекулянтов. В период с 2000 по 2008 год стоимость недвижимости в Украине выросла в 9 – 12 раз, а число спекулятивных сделок - до 75% от общего числа сделок, совершаемых покупателями. Ничего удивительного в этом не было. В силу значительного увеличения доходов некоторой части населения и ее же экономической неграмотности, недвижимость представлялась более понимаемым объектом инвестиций. Началась скупка наиболее ликвидных объектов.
Ликвидная недвижимость стала резко расти в цене, а передача ее в аренду давала возможность собственнику вернуть вложенные средства практически через 2-4 года после приобретения (арендная оплата и рост стоимости недвижимости). Появившаяся возможность получать ипотечные кредиты, увеличила количество участников рынка недвижимости. С 2005 года по 2007 год был зафиксирован пик роста объемов продаж на рынке недвижимости. В силу существующих ограничений к выдаче ипотечных кредитов по сумме (обычно до 300 тыс. долл. США на одного человека), ипотечные кредиты стали оформляться на детей и друзей. Стоимость недвижимости росла, значительно превышая депозитные ставки банков.
Нетрудно догадаться чем могла закончиться подобная авантюра для начинающих инвесторов - простых граждан Украины, бравших иногда по 2-3 кредита на семью в надежде... что стоимость недвижимости будет только расти.
Мировой экономический кризис 2008-2010гг: обострение внутренних проблем рынка недвижимости в Украине
В то время практически никто не обращал внимание на тот существенный факт, что темп роста цен стал замедляться и к концу 2007 года практически остановился. Так в Украине, невзирая ни на что, надували и наконец, надули «пузырь» виртуальной стоимости недвижимости. К лету 2008 года рынок недвижимости Украины стал замирать. На нем еще происходили сделки, но в целом это уже был совсем другой рынок. Дальше произошло то, чего все опасались, но до конца не верили как в наиболее вероятный вариант развития ситуации. Произошел обвал гривны, и началось развитие кризисной ситуации во всех сферах экономики Украины.
Два года кризиса и падения стоимости недвижимости к ценам 2003 года покалечили не только сам рынок недвижимости, но и многие судьбы его недавних активных участников.
Что ждёт недвижимость в ближайшем будущем.
Прогнозы некоторых экспертов о том, что спрос на жильё скоро «пойдет в гору», подвергаются, по меньшей мере, сомнению, если посмотреть на статистику. Ведь на рынке количество сделок с жилой недвижимостью обновляет свои минимумы из квартала в квартал. Так, за три года количество сделок с 13 – 15 тыс. в месяц упало до 1,5 тыс. И никаких предпосылок к росту этого показателя пока не предвидится.
Весной 2010 года падение стоимости Украинской недвижимости остановилось.
Аналитик компании «Real Estate Solutions» В. Распутный утверждает, что цены на недвижимость в ближайшее время будут оставаться неизменными. Но он не исключает того, что уже через пару кварталов стоимость недвижимости начнет пробивать сложившийся диапазон. Он полагает, что цены с большей вероятностью будут падать, нежели увеличат темпы роста.
ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕН ЗА ГОД
(источник АГЕНТ.ua)
В долгосрочной перспективе эксперты и аналитики дают свои прогнозы по поводу того, что станет определяющим фактором в ценах на недвижимость.
В разных частях страны рынок недвижимости в долгосрочной перспективе будет развиваться по своим собственным сценариям. По причине несоответствия между ценами на недвижимость и фактическим уровнем жизни населения в различных частях Украины. Важно отслеживать мировые тенденции, влияющие на данный сектор, которые пока неопределенны. Поэтому определиться с направлением будет довольно сложно, полагают украинские эксперты.
Некоторые эксперты предполагают, что через 10 лет стоимость недвижимости в Украине может увеличиться в 3 раза. Это один из возможных вариантов движения цены, для реализации которого необходим постепенный выход страны из кризиса и стабильный рост доходов населения. Но при этом ипотечное кредитование должно выйти на новый уровень развития, когда населению будет выгодно снова брать кредиты на покупку жилья, считают они. В качестве примера приводят тот факт, что начиная с 2003 года, подъем в ипотечном кредитовании привел к росту объёмов покупок недвижимости, и цен на неё. Аналитики подчеркивают, что именно начало массового кредитования в Украине привело к резкому подъёму цен на недвижимость в середине 2000-х годов.
Импульс для нового роста недвижимости в Украине - окончание кризиса, рост ВВП и накопления граждан, восстановление системы ипотечного кредитования и снижение банковских ставок кредита
Однако для роста объёмов ипотеки необходимо обуздать инфляцию и снизить ставки банков по кредитованию населения. В настоящее время никаких предпосылок к этому не наблюдается, а повышение банками процентных ставок по кредитованию (на 3% - 5% только за 2009 год) все больше отдаляет этот момент. Причины повышения процентных ставок, надеюсь, понятны каждому. Необходимо отметить, что банки ещё и ужесточили требования к своим заёмщикам. А реально увеличить доходы населения кажется просто невыполнимым в нынешней кризисной ситуации. Ответ напрашивается сам собой, увеличение цен на недвижимость в Украине в 3 раза к 2020 году, как минимум - очень трудная задача, если не сказать больше.
Некоторые аналитики привязывают стоимость недвижимости к мировым ценам на нефть: пока цены на нефть будут падать - о росте цен на недвижимость не может идти и речи, считают они. Другие смотрят на индекс доллара: пока индекс растет, цены на недвижимость падают. В том и другом случаях действительно просматривается некая взаимосвязь. Но на данный момент индекс доллара растет, а цены на нефть не очень-то и стремятся вверх.
Кафедра фундаментального анализа и инвестиций международной Академии Masterforex-V просит обратить внимание на некоторые особенности недвижимости как объекта инвестиций.
Данный инструмент инвестиций характеризует относительная стабильность доходов, но для этого необходим продуманный и эффективный менеджмент, инвестор должен это учитывать при приобретении и при последующем владении объектом. Кроме того, в долгосрочной перспективе необходимо рационально эксплуатировать объект.
Следующей особенностью недвижимости является антиинфляционная устойчивость, вот почему недвижимость считают реальным способом защиты средств от инфляции и используют как страховку от неё. Однако, инвестиции в недвижимость связаны с повышенным уровнем риска. Объясняется это, в первую очередь, риском воздействия внешней среды на характеристики недвижимости, а также длительными сроками капиталовложений и низкой ликвидностью.
Ещё одна особенность заключается в том, что недвижимость имеет отрицательную корреляцию доходов от инвестиций с финансовыми активами, т.е. цикличность рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне.
Таким образом, капиталовложения в недвижимость необходимо делать в годы промышленного спада или кризиса и до начала интенсивной инфляции. Тогда как поймать дно кризиса и остановку темпа инфляции считается особой степенью профессионализма инвестора.
Алексей Гаврилов, Роман Слета
Кафедра Фундаментального анализа и инвестиций.
Опрос:
1.покупать
2.продавать
3.больше не стоит инвестировать в недвижимость
