За последние 4 года в голландскую недвижимость было вложено около 26 миллиардов евро иностранного капитала. Чем Нидерланды привлекают иностранных инвесторов? Об этих и других особенностях нидерландского рынка недвижимости рассказывает директор агентства недвижимости «Holland real estate».
«Главная причина высокого спроса на местную недвижимость среди иностранцев – это экономическая и политическая стабильность Нидерландов. При своих скромных размерах, это государство входит в мировую двадцатку стран-лидеров по объёму валового продукта и в четверку экономических лидеров Евросоюза. Гибкая налоговая политика стимулирует приток иностранного капитала и открывает возможности для международного бизнеса. Главные офисы таких компаний, как Apple, Microsoft, Google, Nike, Ikea, Booking.com и других корпораций – гигантов находятся в Нидерландах», - отмечает директор агентства «Holland real estate» (http://hollandestate.ru) Ирина Ребел.
Также, по словам Ирины, большое влияние на рынок недвижимости оказывает демографическая ситуация. Нидерланды – маленькая густонаселенная страна, где спрос на жилье растет с каждым годом. Около половины коренных голландцев постоянно живет в арендованных домах. В жилье нуждаются и десятки тысяч контрактников - экспатов и студентов, которые приезжают сюда работать и учиться. Кроме того, это высокоорганизованное и сравнительно безопасное общество с отлично развитой инфраструктурой. Многие иностранцы покупают здесь жилье даже не в практических целях, а в качестве своей зарубежной резиденции.
Какие налоги придется платить, если купить недвижимость в Голландии?
В интернете много противоречивой информации о применении подоходного налога к нерезидентам. Доход от долгосрочной (свыше 6 месяцев) аренды в Нидерландах налогом не облагается. Иностранный собственник жилой недвижимости платит государству и муниципалитету:
- ежегодный налог на недвижимое имущество в размере 1,2% от его официальной оценочной стоимости;
- городской налог на недвижимость (в 2016 году в Амстердаме это 0,05719%, и в Гааге 0,0677% от официальной оценочной стоимости в год). В этом году ставки этого налога были снижены во многих муниципалитетах.
Что касается других расходов, полный пакет услуг по управлению недвижимостью (техническому, административному и финансовому) обходится хозяину в 6-7% от получаемой арендной платы.
В каких городах лучше всего покупать недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду?
В последние пару лет большой популярностью у частных инвесторов стала пользоваться Гаага. На это есть несколько причин.
При необычайно высоком спросе, предложение хороших объектов в Амстердаме ограничено и, соответственно, цены на них очень высоки. Недвижимость Гааги намного дешевле. При этом Гаага является резиденцией голландского правительства и там расположено большинство иностранных посольств, 150 международных организаций и компаний, включая Shell, Security Delta, Samsung, Siemens и др. Это значит, что существует идеальная группа арендаторов-экспатов, которым собственники могут сдавать свое жилье. По данным Global Property Guide, в Амстердаме средняя рентабельность арендного жилья варьируется от 4,7% до 5,8%, в Гааге - от 6,1% до 7,1%.
Самый хороший доход приносит гаагская недвижимость в низком секторе. Это недорогие, небольшие по размерам (60-75 кв. м) апартаменты в «непрестижных», но вполне нормальных районах, где живут коренные голландцы с невысокими доходами и работающие иммигранты неевропейского происхождения, которые прошли натурализацию и получили нидерландское гражданство. Такие апартаменты стоят 100-115 тысяч евро и сдаются в аренду за 700-720 евро в месяц. Конечно, ликвидность этой недвижимости гораздо ниже, чем в более популярных районах, где постоянно растут спрос и цены на жилье.
Недвижимость высокого класса в престижных районах дороже и менее рентабельна. Но доходы от инвестиций в такую недвижимость в любом случае намного превышают аналогичные доходы в других западноевропейских странах. Кроме того, это отличное долгосрочное капиталовложение и надежное сохранение денег.
Есть ли какие-то «подводные камни» при покупке жилья, на что следует обратить внимание?
Покупать жилье за границей без хорошего знания местности и окружения очень рискованно. В принципе, не секрет, в каких районах Амстердама лучше всего иметь жилье. Но даже внутри одного района в разных кварталах ценность недвижимости будет разной. Есть и явно неблагополучные районы, где покупать категорически не рекомендуется.
Центральные районы большинства голландских городов практически полностью состоят из старой застройки. В Амстердаме насчитывается 6800 зданий 16, 17 и 18 веков. Кроме того, город был построен на воде и, в буквальном смысле, стоит на сваях. В разные времена при закладке фундаментов использовались различные материалы и технологии. Поэтому техническое состояние жилья является одним из главных вопросов покупки. Не все серьезные дефекты видны невооруженным глазом, нужно собирать и изучать документацию на объект.
Кроме того, не все, что продается, можно сдать. В компании Holland real estate периодически сталкиваются с ограничениями на аренду апартаментов в отдельных домах или подъездах, в разных городах. Навряд ли об этом предупредит продающий маклер, ведь он может этого даже не знать. Определить реальную рыночную стоимость покупаемого объекта можно с помощью последней кадастровой статистики. Специалисты компании не рекомендуют ориентироваться только на цены с сайтов по продаже недвижимости.
Пять предложений февраля от агентства недвижимости Holland real estate
1. Роскошные апартаменты на втором этаже исторического здания, в самом сердце Гааги.
Дом отреставрирован в 1996 году. Из окон – вид на Канал принца.
Площадь – 85 кв. м.
Арендная плата – 1250 евро в месяц (8,3% годовых).
Цена – 179 тыс. 500 евро.
2. Апартаменты в одном из лучших центральных районов Гааги (Kortenbos).
Из окон открывается вид на старый город. Сделан капитальный ремонт, апартаменты перестроены из четырехкомнатных в трехкомнатные и оборудованы лучшей бытовой техникой.
Площадь – 105 кв. м.
Арендная ставка – 1300-1330 евро в месяц.
Цена – 173 тыс. евро.
3. Двухэтажная бизнес-резиденция на канале Bloemgracht в Амстердаме (район Иордан).
Отдельный вход. Собственный двор с живописным садом.
Площадь – 93 кв. м.
Цена – 450 тыс. евро.
4. Лот из трех жилых помещений на канале Krom Boomssloot в одном из самых красивых мест Амстердама.
Бельэтаж - двухкомнатные апартаменты площадью 67 кв. м.
Второй этаж - студия 42 кв. м.
Третий и четвертый этажи - лофт, площадью 77 кв. м.
Здание относится к историческим памятникам и охраняется государством. Общая площадь продаваемой недвижимости – 186 кв. м.
Цена – 350 тыс. евро.
5. Апартаменты рядом с центром Гааги в дипломатическом районе.
Рядом расположены посольства иностранных государств, международные организации и Дворец мира.
Площадь – 88 кв. м.
Цена – 209 тыс. 500 евро.
