VALUE.ONE: в чем особенности ипотечного кредитования в Черногории

Черногорская недвижимость пока еще не так популярна, как, скажем, испанская или болгарская. Но все, кто хоть раз побывал в этой небольшой балканской стране, непременно уезжают с мечтой хотя бы о маленьком собственном домике на берегу кристально чистого Адриатического моря.

Однако такое приобретение – удовольствие не из дешевых и не каждому по карману. Конечно, могла бы выручить ипотека, но получить кредит в черногорских банках сейчас довольно сложно по ряду объективных причин. Тем не менее, безвыходных ситуаций не бывает. Есть варианты решения и финансового вопроса.

Предложения аренды не угоняются за спросом

Черногория привлекает граждан России и других стран СНГ не только красотой пейзажей, экологической чистотой и комфортным климатом. Во-первых, местная недвижимость полностью соответствует формуле «цена-качество». Во-вторых, курортную недвижимость можно при желании сдавать в аренду и получать стабильные доходы. Причем спрос на аренду жилья среди приезжих стремительно растет. Так, по данным Всемирного совета по путешествиям и туризму, количество иностранцев, посетивших страну в прошлом году, увеличилось на 16% и составило свыше 1,4 млн. человек. По темпам же ежегодного прироста доходов от туризма в структуре ВВП Черногория занимает первое место в мире.

Как сообщает Monstat (статистическое бюро Черногории), цены на новые квартиры в стране за апрель-июнь выросли на 35,5% по сравнении с первым кварталом 2013 года. Стоимость первичной недвижимости за этот период составила 1366 евро за кв. м. Самое дорогое жилье оказалось в Будве – в среднем 2153 евро за кв. м. Дальше идут города Бар (1600 евро за кв. м) и Подгорица (1172 евро за кв. м).

Почему осторожничают банки?

Одним из серьезных препятствий на пути к приобретению недвижимости в Черногории являются сложности с ипотечным кредитованием иностранцев. Как пояснили специалисты агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга VALUE.ONE, связано это с невозможностью оценить на расстоянии платежеспособность заемщика. Ведь местные банки не имеют доступа ни к достоверной информации о доходах зарубежных граждан, ни к их кредитным историям.

Российские банки, в свою очередь, тоже отказываются кредитовать недвижимость в другой стране. Тут возникают сложности иного рода. Например, в обременении предмета залога, его взыскании через суд в случае непогашения кредита, реализации изъятой недвижимости и т. д. Да и процедура дистанционной оценки жилого объекта весьма затруднительна.

Но все же в Черногории есть банки, которые предоставляют россиянам ипотечные кредиты. Одним из первых начал это делать банк CKB (Crnogorska Komercijalna Banka), который входит в венгерскую финансовую группу OTP. Последняя имеет свои дочерние банковские учреждения также и в России. Это позволяет получить все необходимые данные о платежеспособности клиента и его истории по прежним когда-либо полученным кредитам. Одновременно представительства OTP в Черногории могут осуществить реальную оценку объекта недвижимости и наложить обременение на предмет залога.

Проще говоря, ипотечный кредит в Черногории иностранец получить может, но лишь в банке, который входит в финансовую группу, имеющую разветвленную сеть представительств в других государствах. Кроме упомянутой OTP, к таким относятся Societe Generale, Erste Group, Hypo Alpe Adria, NLB. Существует еще один вариант – приобретение жилья в рассрочку. Солидные девелоперы предоставляют ее на срок от 6-ти месяцев до 3-х лет.

Следует также отметить, что кредиты на покупку жилья в Черногории отнюдь не самые дешевые в Европе. Скажем, процентная ставка по займу в евро в СКВ составляет 7,49% годовых плюс 12-месячный EURIBOR (около 0,5%).

Пока черногорские банки кредитуют только на приобретение жилья от крупных застройщиков, возводящих новые жилые комплексы. Размер кредита не превышает 50% от стоимости недвижимости. На вторичный рынок ипотека практически не распространяется. Исключение могут сделать только для жилья, находящегося в комплексе, предлагаемом застройщиком, аккредитованным в банке.

Перспективы кредитования

Сегодня банки Черногории находятся в лучшем положении, нежели до начала финансового кризиса, после которого большинству из них пришлось свернуть свои кредитные программы. Пойти на такой шаг вынудил рост количества «безнадежных» долгов и повышение требований регулятора к нормативам достаточности собственных средств банков. Вдобавок к этому, привлекаемые финансовые ресурсы сейчас относительно дорого обходятся черногорским банкам.

Но, как считают эксперты компании VALUE.ONE, все образуется, когда экономика начнет восстанавливаться. Местные банки начнут более агрессивно наращивать свои кредитные портфели, в том числе и розничные. Изменит ситуацию и приход на финансовый рынок страны новых крупных финансовых игроков. Они наверняка смогут предложить клиентам-иностранцам банковские продукты, аналогичные тем, что имеет СКВ.

Еще один немаловажный фактор, способный внести оживление в ипотеку, - предстоящее вступление Черногории в Евросоюз. Властям придется привести правила игры на рынке недвижимости в соответствие с теми нормами, что существуют в ЕС. И это тоже станет стимулом для банков кредитовать ипотеку.